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Tag: Condomínio

  • TJMG: Usucapião. Condomínio. Condômino – proprietário tabular – posse localizada e demarcada. Divisão parcial

    Em 25/10/2016


    “É lícita a usucapião pelo condômino proprietário da sua quota parte no imóvel comum, desde que exerça posse localizada e demarcada, com exclusividade, ainda que a finalidade seja de divisão parcial ou extinção do condomínio, ao menos quanto ao seu quinhão, buscando, com isso, a correção do registro imobiliário.”


    A 16ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) julgou a Apelação Cível nº 1.0271.07.116207-4/001, onde se decidiu ser “lícita a usucapião pelo condômino proprietário da sua quota parte no imóvel comum, desde que exerça posse localizada e demarcada, com exclusividade, ainda que a finalidade seja de divisão parcial ou extinção do condomínio, ao menos quanto ao seu quinhão, buscando, com isso, a correção do registro imobiliário.” O acórdão teve como Relator o Desembargador Pedro Aleixo e o recurso foi, por unanimidade, julgado provido.


    O caso trata de apelação interposta contra r. sentença proferida nos Autos de Ação de Usucapião, que julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, conforme art. 485, VI do Código de Processo Civil, devido a inadequação da via eleita. Inconformados, os apelantes sustentaram, em suas razões recursais, que, ao contrário do que restou entendido pelo MM. Juiz, o caso em questão não é de retificação de área, mas sim de usucapião, já que desejam a titularidade sobre porção certa e localizada do terreno. Explicaram, ainda, que a questão não se trata de uma simples retificação de área, tendo em vista que na matrícula existem inúmeros comunheiros, sendo que uns já venderam somente com contratos, fizeram cessão de direitos e não registraram, outros já morreram e alguns já sumiram. Sustentaram, também, que anteriormente ao ingresso da presente ação, houve tentativa de divisão, o que restou impossível, tendo em vista a situação de condomínio e a dificuldade de localização dos comunheiros e que, além disso, ao proceder a remediação foi encontrada área maior de cada um.


    Ao julgar o recurso, o Relator observou que “não há, na espécie, título hábil para individualização da propriedade conforme a posse localizada de cada condômino, sendo certo que tanto a doutrina quanto a jurisprudência admitem ser perfeitamente lícita a usucapião pelo condômino proprietário da sua quota parte no imóvel comum, desde que exerça posse localizada e demarcada, com exclusividade, ainda que a finalidade seja de divisão parcial ou de extinção do condomínio, ao menos quanto ao seu quinhão, buscando, com isso, a correção do registro imobiliário.” Além disso, o Relator destacou que os apelantes alegaram que cada um dos condôminos já está há vários anos em áreas demarcadas, fazendo uso da mesma; que, embora tenham justo título, a área que usam e desfrutam contém mais terra do que o documento e que é parte ideal no referido documento, pertencendo a um todo maior, o que necessita de uma regularização. Posto isto, o Relator entendeu que não há, in casu, título hábil para a individualização da propriedade conforme a posse localizada de cada condômino, sendo cabível a usucapião mesmo a quem disponha de título dominial, como instrumento eficaz de consertar o domínio derivado imperfeito.


    Diante do exposto, o Relator votou pelo provimento do recurso.


    Íntegra da decisão


     


    NOTA TÉCNICA DO IRIB – As decisões publicadas neste espaço do Boletim Eletrônico não representam, necessariamente, o entendimento do IRIB sobre o tema. Trata-se de julgados que o Registrador Imobiliário deverá analisar no âmbito de sua independência jurídica, à luz dos casos concretos, bem como da doutrina, jurisprudência e normatização vigentes.


    Seleção: Consultoria do IRIB


    Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB


     









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  • STJ: Condomínio não pode utilizar medidas não pecuniárias para punir condômino devedor

    Em 31/10/2016


    De acordo com ministro, o CPC de 1973 já estabelecia o rito mais célere, para a respectiva ação de cobrança, levando em consideração a necessidade de urgência para satisfação do crédito relativo às despesas condominiais


    O condomínio não pode ignorar os meios expressamente previstos em lei para cobrança de dívida condominial. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considera que o Código Civil (CC) é taxativo quando estabelece sanções pecuniárias para o caso de inadimplemento de despesas condominiais.

    De acordo com o ministro Marco Aurélio Bellizze, o Código de Processo Civil (CPC) de 1973 já estabelecia o rito mais célere, o sumário, para a respectiva ação de cobrança, justamente levando em consideração a necessidade de urgência para satisfação do crédito relativo às despesas condominiais.

    Na sistemática do novo código, explicou o ministro, as cotas condominiais passaram a ter natureza de título extrajudicial (artigo 784, inciso VIII), de forma a viabilizar o manejo de ação executiva, tornando a satisfação do débito ainda mais rápida.

    E uma das garantias para a satisfação do débito é a constrição judicial da própria unidade condominial, “não sendo dado ao condômino devedor deduzir, como matéria de defesa, a impenhorabilidade do bem como sendo de família”, observou Bellizze. Isso é previsto na Lei nº 8.009/90 e pacificado no âmbito do STJ.

    Instrumentos

    Outra hipótese prevista no CC é a possibilidade de o condomínio, por meio da aprovação de três quartos dos moradores, impor outras penalidades pecuniárias, como multas, de forma proporcional à gravidade e à repetição da conduta.

    Para Bellizze, “diante de todos esses instrumentos (de coercibilidade, de garantia e de cobrança) postos pelo ordenamento jurídico, inexiste razão legítima para que o condomínio dele se aparte”.

    Mesmo assim, não é incomum chegarem ao Poder Judiciário, e especificamente ao STJ, queixas de condôminos que foram penalizados de forma diversa, com sanções que constrangem e até mesmo atingem sua honra e a imagem.

    Área comum

    A proibição de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e seus familiares – seja de uso essencial, social ou de lazer, com o único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição de devedores perante o meio social em que residem – foge dos ditames do princípio da dignidade humana.

    Esse posicionamento foi adotado pela Terceira Turma, em agosto deste ano, ao julgar recurso especial de condomínio residencial que teria impedido moradora e familiares de frequentar o clube do condomínio, com base em previsão regimental (REsp 1.564.030).

    Para os ministros, o direito do condômino ao uso das partes comuns não decorre da situação de adimplência das cotas condominiais, mas, sim, do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns.

    Por essa razão, “a sanção que obsta o condômino em mora de ter acesso a uma área comum (seja qual for a sua destinação), por si só, desnatura o próprio instituto do condomínio, limitando, indevidamente, o correlato direito de propriedade”, defendeu o relator, ministro Marco Aurélio Bellizze.

    A turma, em decisão unânime, negou provimento ao recurso do condomínio, em conformidade com as instâncias ordinárias.  

    Serviços essenciais

    A falta de pagamento de taxas condominiais não autoriza a suspensão, por determinação da assembleia geral de condôminos, do uso de serviços essenciais. Para a Terceira Turma, a substituição de meios expressamente previstos em lei pela restrição ao condômino inadimplente quanto à utilização dos elevadores afronta o direito de propriedade e sua função social, além da dignidade da pessoa humana (REsp 1.401.815).

    No recurso especial julgado pela turma, a proprietária de um apartamento do Edifício Chopin, localizado em Vitória (ES), foi surpreendida com a desprogramação dos elevadores que davam acesso ao andar de sua residência após deixar de pagar duas taxas condominiais, que à época do ajuizamento da ação custavam quase R$ 3 mil.  

    Na ação de indenização por danos morais, ela afirmou que, ao passar por dificuldades financeiras, foi submetida a situação vexatória, que lhe causou abalos morais. O juízo de primeiro grau considerou que a medida não foi ilícita, já que aprovada em assembleia, com expressa concordância da autora. A sentença foi mantida pelo Tribunal de Justiça do Espírito Santo.

    Autonomia limitada

    No STJ, a proprietária sustentou que o sistema legal prevê sanções específicas para o inadimplemento das cotas condominiais, quais sejam, juros e multa.

    “Não sendo o elevador um mero conforto, em se tratando de edifício de diversos pavimentos, com apenas um apartamento por andar, localizando-se o apartamento da recorrente no oitavo pavimento, o equipamento passa a ter status de essencial à própria utilização da propriedade exclusiva”, esclareceu a ministra Nancy Andrighi, relatora.

    Segundo ela, embora a convenção de condomínio, o regimento interno e as demais normas instituídas pela assembleia geral sejam manifestação da autonomia da vontade e tenham força de lei nas dependências do condomínio, assim como nas demais relações jurídicas de direito civil, essa autonomia privada não é irrestrita, “sendo limitada por outras normas públicas cogentes”, defendeu.

    Execução forçada

    Dessa forma, disse Andrighi, a autonomia privada no estabelecimento das sanções deve ser exercida “nos limites do direito fundamental à moradia, do direito de propriedade e sua função social e outros, todos enfeixados no princípio-mor da dignidade da pessoa humana”.

    Para solução do inadimplemento, a ministra considerou a execução forçada, sendo facultado ao credor ingressar na esfera patrimonial do devedor para obter a quantia em atraso e as penalidades previstas em lei.

    Andrighi mencionou ainda a possibilidade de a execução da dívida recair sobre a unidade condominial que gerou a obrigação: “É firme o entendimento do STJ no sentido de que o imóvel, conquanto se trate de bem de família, sujeita-se à penhora em execução de dívida decorrente do inadimplemento de cotas condominiais.”

    Multas e juros

    O artigo 1.336, parágrafo 1º, do CC prevê que o condômino em dívida com despesas condominiais fica sujeito aos juros moratórios convencionados ou, caso não previstos, aos de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.

    Já o condômino que deixa de pagar reiteradamente o valor correspondente à manutenção do condomínio – considerado condômino nocivo ou condômino antissocial – poderá ser obrigado a pagar multa de até o décuplo do valor da contribuição mensal para as despesas condominiais, conforme a gravidade e a reiteração, desde que haja aprovação de três quartos dos condôminos em assembleia.

    Contudo, a aplicação da sanção prevista no artigo 1.337, caput e parágrafo único, do CC, conforme ressalta o ministro Luis Felipe Salomão, exige que o condômino “seja devedor reiterado e contumaz, não bastando o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos”.

     

    Salomão explica que “a intenção legislativa foi a de coibir eventuais abusos e excessos eventualmente praticados por alguns condomínios, cujo permissivo legal somente deverá ser utilizado quando a conduta do comunheiro revelar efetiva gravidade”.

    Devedor contumaz

    Em outubro de 2015, a Quarta Turma debateu a possibilidade da aplicação de multa acima do patamar de 2% para o devedor contumaz de despesas condominiais, tendo por fundamento a regra inserida no artigo 1.337 do CC.

    O condomínio do Edifício Brasília Trade Center ajuizou ação contra o Grupo Ok Construções e Empreendimentos objetivando a cobrança de taxas condominiais ordinárias e extraordinárias (REsp 1.247.020).  

    O juízo de primeiro grau condenou o devedor ao pagamento das despesas não pagas, com acréscimo de juros de mora, correção monetária e multa moratória de 2%. Contudo, afastou a aplicação da multa de 10% fixada em assembleia geral. Em grau de apelação, a sentença foi reformada para possibilitar a cobrança da multa.

    “A utilização do termo ‘reiteradamente’ pelo caput do artigo 1.337 exprime conduta repetida, renovada e repisada pelo condômino”, observou o relator, ministro Salomão. Além disso, em seu entendimento, “o estatuto civil exige um agravamento da conduta capaz de colocar em risco a convivência com os demais condôminos, colocando em perigo, inclusive, a sua própria solvência financeira”.

    Via judicial

    Quanto ao caso específico, ele observou no acórdão do tribunal de origem que, desde 2002, todos os pagamentos efetuados pelo Grupo Ok foram feitos por via judicial, com atrasos que chegavam a mais de dois anos.

    Para ele, os deveres da boa-fé objetiva foram violados, “principalmente na vertente da cooperação e lealdade, devendo o julgador rechaçar veementemente atitudes graves que colocam em risco a continuidade da propriedade condominial”.

    Diante das constatações, Salomão concluiu que a conduta do devedor se amoldava ao preceito legal do caput do artigo 1.337 do CC, “pois se trata de evidente devedor contumaz de débitos condominiais, apto a ensejar a aplicação da penalidade pecuniária ali prevista”.  

    A Quarta Turma, por maioria de votos, negou provimento ao recurso especial do Grupo Ok Construções e Empreendimentos.

    Jurisprudência em Teses

    Esta matéria foi redigida com base em teses apontadas pela Secretaria de Jurisprudência do STJ na 68º edição de Jurisprudência em Teses, sob o tema Condomínio.

    Para visualizar o conteúdo da seleção, com 17 teses sobre o assunto, acesse o menu Jurisprudência na página inicial e abra o link Jurisprudência em Teses. É possível consultar pelo número da edição, pelo ramo do direito ou por outros critérios, como o assunto. Ao clicar em cada tese, o usuário terá acesso a todos os julgados sobre o tema relacionado. 


    Fonte: STJ


    Em 30.10.2016









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  • STJ: CDC pode ser aplicado em conflito de condomínio contra empresa

    Em 03/11/2016


    Um condomínio questionou na Justiça uma alienação feita pela construtora do prédio, para que a construtora provasse a necessidade da alienação, bem como sua efetividade


    Para os ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), disputas entre um condomínio de proprietários e empresas podem caracterizar relação de consumo direta, o que possibilita a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) para resolver o litígio.

    No caso analisado pelo STJ, um condomínio questionou na Justiça uma alienação feita pela construtora do prédio, e no rito da ação pediu a aplicação do inciso VIII do artigo 6º do CDC para inverter o ônus da prova, para que a construtora provasse a necessidade da alienação, bem como sua efetividade.

    Em primeira e segunda instância, o pedido foi negado, ao entendimento de que a relação entre o condomínio e a construtora não configura consumo de acordo com a definição do CDC. Com a negativa, o condomínio entrou com recurso no STJ.

    Conceito amplo

    Para o ministro relator do caso, Paulo de Tarso Sanseverino, o conceito de consumidor previsto no CDC deve ser interpretado de forma ampla. Para ele, o condomínio representa cada um dos proprietários, e a ação busca proteger esses proprietários.

    Uma interpretação diversa, como a adotada pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) ao negar a inversão do ônus da prova, significa, para o relator, que cada proprietário teria que ingressar com uma ação individual, questionando o mesmo fato.

    O magistrado afirmou que tal restrição não faz sentido. “Ora, se o condomínio detém legitimidade para defender os interesses comuns dos seus condôminos, justamente por ser constituído da comunhão dos seus interesses (artigo 12, inciso IX, do CPC/73; artigo 75, inciso XI, do NCPC), não se pode restringir a tutela legal colocada à sua disposição pelo ordenamento jurídico”, explicou.

    Sanseverino ressaltou que o CDC ampliou o conceito básico de consumidor para abranger a coletividade, ainda que composta de sujeitos indetermináveis.

    Ônus excessivo

    Ao acolher o recurso do condomínio e determinar a inversão do ônus da prova quanto à demonstração da destinação integral da alienação do imóvel, os ministros destacaram que tal procedimento seria inviável para o condomínio, por envolver sigilo bancário e acesso a documentação de difícil acesso.

    “Esse ônus mostra-se excessivamente complexo para o condomínio demandante, tendo a empresa demandada plenas condições de demonstrar ter utilizado integralmente o produto da operação de crédito na edificação em questão”, argumentou o relator em seu voto.

    Segundo os ministros da turma, mesmo que não fosse aplicado o CDC ao caso, a jurisprudência firmada no STJ possibilita a inversão do ônus da prova em casos como o analisado. O relator disse que o novo Código de Processo Civil ratificou a posição do tribunal e já prevê de forma expressa que o juiz pode determinar a inversão do ônus, dependendo das particularidades do caso.

    Trata-se da teoria da distribuição dinâmica do ônus da prova, prevista no artigo 373, parágrafo 1º, do novo CPC.


    Fonte: STJ


    Em 3.11.2016









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  • Condomínio de lotes – abertura de matrículas

    Em 22/11/2016


    Questão esclarece dúvida acerca de abertura de matrículas no caso de condomínio de lotes



    Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca de abertura de matrículas no caso de condomínio de lotes. Veja nosso posicionamento sobre o assunto, valendo-se dos ensinamentos de João Pedro Lamana Paiva, Décio Antonio Erpen, Mário Pazutti Mezzari e Julio Cesar Weschenfelder:


    Pergunta: No caso de registro de condomínio de lotes, é necessária a abertura de todas as matrículas correspondentes às frações no momento do registro ou elas somente poderão ser abertas após as respectivas vendas?


    Resposta: Em primeiro lugar, é necessário verificar se em seu Estado é admitida a existência do condomínio de lotes e se o Município já regulou (através de lei municipal) esta matéria.


    Caso seja admitida esta modalidade de condomínio, entendemos ser possível a abertura de matrícula das unidades no momento do registro.


    Corroborando nosso entendimento, vejamos o que nos ensinam João Pedro Lamana Paiva, Décio Antonio Erpen e Mário Pazutti Mezzari, em artigo intitulado “Condomínio horizontal de lotes – Edificação de livre escolha do condômino”, publicado no Boletim do IRIB em Revista nº 309 (http://www.irib.org.br/publicacoes/revista309/pdf.PDF), p. 19:


    “Os procedimentos registrais serão:


    a) a incorporação imobiliária (se houver) e a instituição do condomínio serão registradas junto à matrícula da gleba (livro 2 – registro geral);


    b) a conclusão das obras de infra-estrutura será averbada também junto à matrícula da gleba;


    c) a convenção de condomínio será registrada em livro próprio (livro 3 – registro auxiliar) e, ato contínuo, averbada na matrícula;


    d) serão abertas matrículas para as unidades autônomas – lotes – para nelas serem lançadas as transferências dominiais, as constituições de ônus, as edificações, a referência ao registro da convenção de condomínio e todos os demais atos de registro relativos a cada unidade.”


    Recomendamos, ainda, a leitura da “RELAÇÃO DE DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA REGISTRO DE INSTITUIÇÃO E ESPECIFICAÇÃO DE CONDOMÍNIO E INDIVIDUALIZAÇÃO DE CONDOMÍNIO DE LOTES”, de autoria de Julio Cesar Weschenfelder, especialmente o item 1 desta relação, cujo teor reproduzimos abaixo:


    “1. Requerimento ao Oficial do Registro de Imóveis, firmado por todos os proprietários, solicitando nos termos dos arts. 7º da Lei nº 4.591/64 e 1.332 do NvCC, o registro da instituição e especificação de condomínio com individualização das unidades e abertura das respectivas matrículas, bem como o registro da convenção de condomínio, com as firmas reconhecidas (ver modelo no site deste Cartório).


    Obs.: Se não constar, expressamente, o requerimento de abertura das matrículas, não há problema, porque na individualização, isto é inerente ao processo, decorre da lei.”


    O tema já foi objeto de comentários por parte deste IRIB Responde, no Boletim de número 4112, divulgado em 18 de outubro de 2011, que poderá também se apresentar como fonte para melhor entendimento do aqui em trato.


    Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.


    Seleção: Consultoria do IRIB


    Fonte: Base de dados do IRIB Responde


    Comentários: Equipe de revisores técnicos


     









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  • Câmara dos Deputados aprova aquisição de imóvel por condomínio para recuperar taxas não pagas


    A Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania da Câmara dos Deputados aprovou nessa quarta-feira (23/11) o Projeto de Lei nº 443/11, que permite aos condomínios a aquisição de unidades autônomas da própria estrutura ou qualquer outro imóvel para a recuperação de cotas condominiais vencidas e não pagas. Essa aquisição poderá ser feita por meio de arremate em leilão, por adjudicação (transferência judicial de posse) ou doação.


    O projeto, de autoria do deputado Ricardo Izar (PV-SP), inclui essa possibilidade no capítulo relativo aos condomínios do Código Civil (Lei  nº 10.406/02). Como foi analisado de forma conclusiva, a proposta está aprovada pela Câmara e deve seguir para votação no Senado.


    O relator da proposta, deputado Evandro Gussi (PV-SP), defendeu a mudança e disse que a inovação vai ajudar os condomínios, que apesar de terem registro próprio de CNPJ não têm todas as atribuições de uma pessoa jurídica.


    Os imóveis transferidos para os condomínios deverão ser vendidos ou alugados pelo valor de mercado, para o retorno do valor pecuniário ao caixa do condomínio. 


    O projeto determina ainda que as despesas referentes ao imóvel, enquanto não for alienado ou locado, serão distribuídas entre os condôminos, proporcionalmente às suas cotas condominiais.


    O autor argumenta que, como o condomínio de edifício não é pessoa jurídica, os cartórios de registro de imóveis se recusam a registrar as cartas de adjudicação ou arrematação em nome deles.


    “Essa falta de registro da carta de adjudicação ou arrematação impede o cumprimento do princípio da continuidade imobiliária e, portanto, a alienação da unidade autônoma para o retorno do valor pecuniário ao caixa condominial”, afirma.


    Íntegra da proposta:



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  • MPF/CE: condomínio invadido do programa Minha Casa Minha Vida tem reintegração de posse

    Em 21/12/2016


    Beneficiários e compradores do programa, ao tentarem realizar a mudança para o imóvel, foram surpreendidos com outras pessoas morando no condomínio


    O Ministério Público Federal no Ceará (MPF/CE) obteve decisão favorável à reintegração de posse do condomínio residencial Escritores, vinculado ao programa federal Minha Casa, Minha Vida (MCMV). A sentença da Justiça Federal é resultado de ação civil pública movida pela procuradora da República Nilce Cunha Rodrigues contra os governos do estado do Ceará e do município de Fortaleza e a Caixa Econômica Federal.

    No mês de julho de 2016, o MPF tomou conhecimento de ocupação irregular no condomínio após denúncias de beneficiários e compradores do MCMV que, ao tentarem realizar a mudança para o imóvel, foram surpreendidos com outras pessoas morando no local, inclusive com novas fechaduras nas portas.

    Em reunião sobre o caso realizada em outubro na sede do MPF, os verdadeiros proprietários dos imóveis relataram que no condomínio estavam morando diversos criminosos, praticando tráfico de drogas e de armas. Eles também alegaram que a Caixa Econômica nunca compareceu ao local para dar apoio as participantes do programa MCMV ou verificar a ocupação dos imóveis.

    Na decisão da 7ª Vara da Justiça Federal no Ceará, além da reintegração de posse, foi também determinado que os governos do estado do Ceará e do município de Fortaleza e a Caixa Econômica Federal desenvolvam o trabalho social previsto na legislação e assegurem o atendimento dos beneficiários em postos de saúde, colégios e creches cujas unidades situem-se mais próximas dos empreendimentos do MCMV.

    De acordo com a procuradora da República Nilce Cunha Rodrigues, o trabalho social e a gestão condominial nos empreendimentos do MCMV estão previstos em portaria do Ministério das Cidades e são de responsabilidade pública.


    Fonte: MPF/CE


    Em 20.12.2016









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  • Discussão sobre vários aspectos do condomínio edilício fecha o primeiro dia de palestras do XLIV Encontro

    Em 30/05/2017


    Painel contou com palestras dos registradores de imóveis Jéverson Luís Bottega, Roberto Lúcio Pereira e Renato Martins Silva, além do advogado Marc Stalder


    O segundo painel do Encontro Nacional do IRIB, que ocorre de hoje (30/5) até sábado em Curitiba/PR, possibilitou uma ampla abordagem do tema “Condomínio edilício”. Participaram das discussões os registradores de imóveis Jéverson Luís Bottega (São Lourenço do Sul/RS), Renato Martins Silva (Caçador/SC) e Roberto Lúcio Pereira (Recife/PE), além do advogado Marc Stalder. Participaram da mesa os registradores de imóveis Ademar Fioranelli e George Takeda, ambos de São Paulo/SP.


    Integrante da Comissão do Pensamento Registral Imobiliário – CPRI, Jéverson Bottega tratou da questão das vagas de garagem em condomínio edilício.  Segundo o palestrante, os temas correlatos ao instituto do condomínio edilício são complexos e, não raro, geram mais de uma corrente doutrinária. Inicialmente, ele se dedicou à análise da base teórica do direito relativo às vagas de garagem, com o objetivo de pontuar as suas principais características, espécies, naturezas jurídicas e implicações no direito material. “Identificar o regime jurídico relativo às vagas de garagem, adequado às necessidades do condomínio que se formará, é tarefa difícil. Os fatores que interferem nesse juízo são vários e podem mudar de acordo as especificidades de cada unidade da federação”.


    Na sequencia, Jéverson Bottega tratou dos aspectos registrais relacionados à constituição e à transmissão das vagas de garagem. Ele lembrou que os custos de projetos, escritura, registro e impostos, quando se opta por vagas de garagem como unidades autônomas, podem ser mais elevados do que quando as vagas são definidas como de uso comum ou parte acessória da unidade. “Se a intenção for permitir a alienação das vagas de garagem a pessoas estranhas ao condomínio, tratá-las como unidade autônoma pode facilitar o processo”, diz.


    Diante das especificidades que envolvem as vagas de garagem, o conferencista aconselha que a empreendedor seja assessorado por um tabelião e/ou um advogado especialista em Direito Imobiliário. “O registrador, por sua vez, tem a obrigação de conhecer os regimes jurídicos existentes para ser capaz de realizar a adequada qualificação registral”, conclui.


    Temas sensíveis aos construtores e aos registradores


    Titular do 2º Registro de Imóveis de Recife/PE e também membro da Comissão do Pensamento Registral Imobiliário, Roberto Lúcio Pereira participou das discussões abordando o subtema “Condomínio edilício e incorporação – Temas sensíveis aos construtores e novos registradores”.  A partir da sua experiência, o palestrante selecionou os principais aspectos que chamam a atenção tanto dos construtores quanto dos novos registradores quando assumem o cartório.


    “Destaquei a importância do contato do registrador de imóveis com os empreendedores que trabalham com a incorporação imobiliária, notadamente em temas que os construtores têm menor compreensão, tais como a distinção entre a incorporação a e outro instituto jurídico chamado instituição de condomínio, que juridicamente cria o condomínio edilício”, disse Roberto Pereira.


    Outro ponto sensível elencado pelo palestrante, que causa dúvida nos construtores e que merece esclarecimento por parte dos registradores, diz respeito à diferença entre prazo de validade de uma incorporação imobiliária e o prazo de carência que é dado ao incorporador, ambos de 180 dias. Este último foi criado para proteger o empreendedor, pois ele pode lançar o empreendimento e, ao perceber que o projeto não foi aceito, e desistir da incorporação.


    Condomínios de uso diversificado


    Com destacada atuação na área registral imobiliária, o advogado Marc Stalder focou sua apresentação nos principais aspectos atinentes aos condomínios de usos diversificados. Partindo da análise das circunstâncias de sua concepção e dos elementos legais que permitem a sua implementação, o conferencista enfrentou as questões que decorrem da estrutura jurídica desses empreendimentos e o papel do Registro de Imóveis em tal estruturação. Também tratou das relações entre o empreendedor e terceiros, entre os condôminos e entre o condomínio e terceiros, com as formas de tratamento dos diversos interesses e necessidades decorrentes dos diferentes usos das edificações.


    “Nossa intenção foi, em resumo, trazer para reflexão aspectos atinentes ao licenciamento do empreendimento, ao seu registro imobiliário, no que diz respeito à implantação do conjunto de edificações em diferentes etapas e ao exercício do direito de denúncia da incorporação imobiliária, possibilidades de alterações do projeto ou do uso de determinadas edificações, questões administrativas e tributárias referentes ao condomínio. Abordamos, ainda, a responsabilidade dos condôminos de diferentes setores condominiais no âmbito do condomínio e perante terceiros, bem como, os atos de averbação e de registro decorrentes das diferentes fases de implantação dos empreendimentos”, disse.


    Condomínio de lotes em terreno urbano


    Fechando o painel, o registrador de imóveis em Caçador/SC, Renato Martins Silva, palestrou sobre o condomínio de lotes de terreno urbano. Segundo ele, há uma intensa discussão quanto a necessidade ou não de prévia existência de lei federal para o desenvolvimento desse tipo de condomínio por parte dos municípios. “Nosso entendimento é de que os municípios, independentemente de previsão em lei federal, já possuem competência legislativa assentada em dispositivos da Constituição”.


    Dessa forma, para Renato Martins, os municípios valendo-se da sua legitimidade para o desenvolvimento do plano diretor e de normas urbanísticas podem autorizar a edição de empreendimentos dessa natureza. “Essa compreensão é ratificada pelo pensamento de vários doutrinadores e por jurisprudências recentes, inclusive  de repercussão geral, editadas pelo Supremo Tribunal Federal”, completa.


    Por fim, Renato Martins mencionou que a questão poderá ser pacificada se a Medida Provisória nº 759/2016, que trata da regularização fundiária urbana e rural, for aprovada pelo Congresso Nacional  e convertida em lei, o que pode ocorrer ainda essa semana. “A MP introduz no Código Civil o artigo 1358-A, que autoriza, de forma expressa, a edição de condomínio de lotes de terrenos urbanos, desde que haja previsão em lei municipal”.


    Palestra – Jéverson Luís Bottega


    Palestra – Roberto Lúcio Pereira


    Palestra – Marc Stalder


    Palestra – Renato Martins Silva


    Fonte: Assessoria de Comunicação do IRIB


    Em 30.5.2017









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  • Encontro Regional do IRIB promove debate sobre condomínio de lotes

    Em 27/10/2017


    Painel reuniu o advogado Melhim Chalhub e o desembargador do TJSP Francisco Eduardo Loureiro


    O advogado e integrante do Instituto de Advogados Brasileiros Melhim Namen Chalhub abordou a temática do condomínio de lotes, na manhã de sexta-feira, 27/10, dentro da programação do 36º Encontro Regional dos Oficiais de Registro de Imóveis, evento promovido pelo IRIB, na cidade de São Paulo. O desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo-SP, Francisco Eduardo Loureiro, participou da palestra como debatedor.


     “As normas sobre condomínio de lote de terreno vêm consagrar a evolução de uma prática e do entendimento doutrinário e jurídico, que já existem há mais de meio século, e que merecia um aperfeiçoamento e detalhamento maior”, afirmou do palestrante, um grande estudioso da matéria.


    Além disso, de acordo com Melim Chalhub, tais normas também cuidaram da instituição de requisitos e de limitações à divisão da gleba sob forma de condomínio.  “Creio que houve uma grande evolução do direito positivo brasileiro e isso  pode contribuir muito para que se iniba o fechamento de loteamentos e se restrinja exclusivamente aos condomínios de lote”, disse.


    Para o palestrante, é fundamental que se discuta essa nova figura do direito positivo, “pois ela passará a ser replicada imediatamente pelo país afora, sendo objeto de legislações municipais futuras, que vão adequar aqueles parâmetros gerais da Lei Federal às condições regionais e territoriais de padrão municipal.”


    Realizado nos dias 26 e 27 de outubro, o Encontro Regional contou com a participação de mais de 400 pessoas de 21 estados e do Distrito Federal. O tema principal foi a regularização fundiária, após a edição da Lei 13.465/2017.


     


    Palestra


    Fonte: Assessoria de Comunicação do IRIB


    Em 27/10/2017









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  • IRDR: condomínio horizontal é condenado por propaganda enganosa na venda de lotes

    Em 30/03/2021


    TJGO entendeu como prática de propaganda enganosa o anúncio de Condomínio que vendeu a possibilidade de construir em até 60% de cada lote, apesar da lei municipal permitir, no máximo, taxa de edificação de 30% por unidade.


    O Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJGO) entendeu como prática de propaganda enganosa o anúncio do Condomínio Terras Alphaville Anápolis, que vendeu a possibilidade de construir em até 60% de cada lote. Apesar da promessa da empresa, a lei municipal permite, no máximo, taxa de edificação de 30% por unidade. Dessa forma, o colegiado fixou tese de condenação e dever de indenizar por danos morais, em Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR), cuja relatoria foi da desembargadora Sandra Regina Teodoro Reis.


    Como foram vários consumidores insatisfeitos suscitando a mesma questão de direito, o colegiado admitiu a instauração do IRDR no ano passado, a pedido, justamente, de um dos compradores lesados. Dessa forma, foi eleita uma causa piloto e as demais ficaram sobrestadas, aguardando julgamento para seguir a diretriz estabelecida pelo plenário, a fim de evitar sentenças e decisões divergentes.


    Dever de informação


    O Código de Defesa do Consumidor (CDC) estabelece que os clientes têm direito a informações claras e precisas sobre os produtos vendidos, “com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade”, sendo vedadas a publicidade enganosa, abusiva e práticas comerciais desleais (artigos 6º, incisos III e IV, 30 e 37). A magistrada relatora elucidou que “a propaganda enganosa caracteriza-se pela conduta, comissiva ou omissa, do anunciante capaz de induzir o consumidor a erro sobre características essenciais do produto ou serviço”.


    Dessa forma, na decisão, a desembargadora Sandra Regina Teodoro Reis ponderou que a empresa ré agiu errado, ao divulgar, e inclusive colocar no regramento condominial, um usufruto do terreno de 60%, maior do que o permitido na Lei Complementar Municipal 132/2006, que impõe coeficiente de construção em 30% por lote. O diploma legal foi publicado quase 10 anos antes de o empreendimento ser inaugurado. “Faz-se imperioso o reconhecimento da propaganda enganosa perpetrada pelos vendedores dos lotes do Condomínio Terras Alphaville Anápolis, que anunciaram e inclusive estabeleceram normas internas com permissão de edificação em área superior ao disposto na lei que regulamenta a matéria”.


    Causa piloto


    Na causa eleita como paradigma, um casal de compradores alegou ter sido ludibriado, com falsas informações a respeito do lote. Eles alegaram que compraram como forma de investimento, mas houve desvalorização dos bens e, há quase três anos, tentam vender o imóvel, sem sucesso. Assim, os autores pediram danos morais, suspensão do contrato de compra e venda, bem como devolução da quantia paga e, por fim, danos materiais, sendo que apenas o último pleito foi indeferido pelo colegiado.


    Sobre o dever de indenizar por danos morais, a desembargadora responsável pelo voto frisou que é foi “comprovada a conduta ilícita da publicidade enganosa e o dano experimentado pelo comprador, que se viu limitado a 30% da utilização do lote em condomínio de alto padrão. Da mesma forma, é evidente o nexo de causalidade entre conduta ilícita e dano”. A verba indenizatória foi arbitrada em R$ 15 mil.


    Contudo, referente aos danos de ordem patrimonial, o Órgão Especial entendeu não ser aplicado ao caso, uma vez que “não restou demonstrado o efetivo prejuízo, pois, ainda que de forma limitada, havia a possibilidade de construção no lote e, por conseguinte, conclui-se pela disponibilidade de uso efetivo do imóvel”, conforme observou a relatora. Por fim, foi deferido o pedido de nulidade de contratos, com devolução de quantias pagas, sujeitas a juros e correção pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), uma vez que houve “indução a erro sobre elemento essencial do negócio jurídico”, finalizou a autora do voto. 


    IRDR


    Instituído pelo novo Código de Processo Civil (CPC), o IRDR visa, justamente, enfrentar uma questão jurídica comum, pleiteada em várias ações distintas. Uma vez sedimentada a orientação jurisprudencial, o TJGO pode decidir, com segurança jurídica e isonomia, a respeito do tema. Cabe sempre ao Órgão Especial analisar e julgar a admissão do incidente, que pode ser suscitado pelo magistrado ou relator, partes, Ministério Público e Defensoria Pública. Para conferir todos os IRDR julgados e em andamento, é possível acessar a página do Núcleo de Gerenciamento de Precedentes (Nugep), na Seção Serviços, no site do TJGO. Veja decisão. 


    Fonte: Centro de Comunicação Social do TJGO (Lilian Cury).









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  • Condomínio terá que regularizar licença ambiental e demolir construções existentes

    Em 07/04/2021


    Juízo determinou que os réus promovam, no prazo de seis meses, a regularização do empreendimento junto ao Poder Público, com a implementação de um Plano de Recuperação de Área Degradada (PRAD), demolição de construções eventualmente erguidas no local e a recuperação da flora.


    A 1ª Vara da Fazenda Pública da comarca de Joinville condenou quatro pessoas que implantaram um condomínio residencial multifamiliar em sua propriedade, no ano de 2004, sem possuir licenciamento ambiental e com registro de degradação da área, localizada no bairro da Glória, naquele município.


    Em atenção a ação civil pública proposta pelo Ministério Público, o juízo determinou que os réus promovam, no prazo de seis meses, a regularização do empreendimento junto ao Poder Público, com a implementação de um Plano de Recuperação de Área Degradada (PRAD), demolição de construções eventualmente erguidas no local e a recuperação da flora. Em caso de descumprimento, os responsáveis deverão pagar multa diária no valor de R$ 500,00.


    Ainda na decisão, os réus foram condenados ao pagamento de indenização por danos morais coletivos no valor de R$ 30.000,00, acrescido de juros moratórios desde dezembro de 2006.


    Na ação ficou constatado que, além dessas irregularidades, houve intervenção em espaço de relevante valor ambiental, com terraplanagem em área popularmente denominada de “Cota 40”, protegida pela Lei Orgânica do Município de Joinville.


    Em sua defesa, os réus defenderam ter transcorrido o prazo prescricional trienal, devendo ser rejeitada a pretensão. Eles justificaram não terem invadido unidade de conservação ambiental, mas apenas aproximado as construções da área de preservação existente no imóvel. Disseram ainda que não podem ser responsabilizados pelo desmoronamento ali ocorrido. 


    Já o Município de Joinville alegou que o loteamento nunca foi licenciado. Um laudo pericial, inserido no processo, confirmou que o loteamento avançou sobre Área de Preservação Permanente constituída pela chamada “Cota 40”


    Consta nos Autos que os réus implantaram e promoveram a venda de loteamento residencial sem deter regular licenciamento ambiental, fazendo-o em descumprimento ao que preceitua a Resolução n. 99/17. 


    “Dessa conduta sobrevieram lesões a terceiros  e, sobretudo, ao meio ambiente, em situação que persiste até o momento porque não se tem notícia de que tenham sido sanados os danos causados. A prova pericial confirmou que houve intervenção ilegal e poluidora”, explica o juiz da 1ª Vara da Fazenda Pública da comarca de Joinville. Os réus ainda podem recorrer da decisão junto ao Tribunal de Justiça de Santa Catarina (Autos nº 0906264-89.2016.8.24.0038).


    Fonte: TJSC.









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