News Pensamento

Tag: Condomínio

  • RIB: “CNJ reafirma distinção entre incorporação e condomínio edilício”

    Em 29/10/2025


    Segundo a matéria, “decisão confirma cobrança por unidade após a conclusão da obra e reforça alinhamento com normas federais.”


    O Registro de Imóveis do Brasil (RIB) publicou a notícia intitulada “CNJ reafirma distinção entre incorporação e condomínio edilício”, onde destaca que, “na última sexta-feira, 24 de outubro, o Conselho Nacional de Justiça reafirmou a distinção entre o registro único da incorporação e o registro da instituição do condomínio edilício.” Conforme o texto, “a incorporação compreende uma fase transitória referente à instituição do condomínio especial sobre frações ideais e não se confunde com o registro que concede existência jurídica ao condomínio definitivo.”


    A entidade também menciona que a decisão proferida pelo CNJ é no mesmo sentido do entendimento que deu ensejo ao Provimento CN-CNJ n. 169/2024, expedido pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça (CN-CNJ), que introduziu o artigo 440-AN do Código Nacional de Normas da CN-CNJ.


    O caso analisado pelo Conselho envolveu análise do item 1 das observações da Tabela do Registro de Imóveis prevista na Lei Estadual n. 12.692/2006. Para o CNJ, o mencionado dispositivo está em conformidade com o art. 237-A da Lei n. 6.015/1973. A notícia ainda aponta que “o CNJ reconheceu que o registro da instituição condominial, praticado após a conclusão da obra, pode ser cobrado por unidade, uma vez que está fora do período que caracteriza o ato único previsto em lei.”


    Ao analisar a decisão, o Presidente do Registro de Imóveis – Seção Rio Grande do Sul (RIB-RS), Ricardo Martins, entendeu que houve a pacificação de uma “discussão recorrente” e afirmou que “a decisão do CNJ vem em boa hora. Felizmente, ficou provado que a nossa lei estadual atende aos comandos estabelecidos pela norma federal. Isso gera uma tranquilidade nos nossos associados, pois resguarda um direito que temos há quase 20 anos, ajudando a manter o equilíbrio econômico-financeiro dos cartórios.”


    Fonte: IRIB, com informações do RIB.









    Clique aqui para ver o artigo ou notícia original:

  • PL altera Lei n. 4.591/1964 para dispor sobre forma de requerimento de registro do memorial de incorporação e instituição de condomínio

    Em 22/07/2025


    Projeto aguarda designação de Relator na CCJC da Câmara dos Deputados.


    O Projeto de Lei n. 1.435/2025 (PL), de autoria do Deputado Federal Fabio Schiochet (UNIÃO-SC), pretende alterar a Lei n. 4.591/1964 para dispor sobre a forma do requerimento de registro do memorial de incorporação e da instituição do condomínio. O PL, em trâmite, na Câmara dos Deputados, aguarda designação de Relator na Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJC).


    O PL altera o § 1º do art. 32 da referida lei, que, se aprovado como apresentado no projeto, passaria a ter a seguinte redação: “§ 1º A descrição e a caracterização do empreendimento serão definidas em requerimento firmado pelo incorporador, representado por advogado, instruído com a documentação referida neste artigo, que, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro da incorporação imobiliária.”


    Além disso, o Projeto de Lei também altera o § 1º do art. 43 da Lei n. 4.591/1964, estabelecendo que “deliberada a destituição de que tratam os incisos VI e VII do caput deste artigo, a comissão de representantes ou qualquer adquirente, representado por advogado, formulará requerimento para averbação da destituição do incorporador, que será notificado extrajudicialmente pelo oficial do registro de imóveis da circunscrição em que estiver localizado o empreendimento para que, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da data da entrega da notificação na sede do incorporador ou no seu endereço eletrônico:”.


    Segundo a Justificação apresentada por Schiochet, “a incorporação consubstancia-se, então, em atividade importante no campo econômico; e complexa na seara jurídica. Em razão disso deve ser considerada indispensável a participação do advogado na incorporação imobiliária, a exemplo da exigência legal equivalente para procedimentos até mais simples do que essa complexa atividade empresarial”.


    Sobre as alterações do § 1º do art. 43, Schiochet defende que tal dispositivo “prevê a notificação do incorporador pelo oficial do Registro de Imóveis competente para que, no prazo de 15 dias, imita a comissão de representantes na posse do imóvel e Ihe entregue os documentos relacionados à incorporação e os comprovantes de quitação das quotas de construção das unidades não negociadas, bem como efetive o pagamento das quotas que estiverem pendentes.”


    O Deputado Federal ainda cita o requerimento “firmado pela comissão de representantes ou por quaisquer dos adquirentes, solicitando ao Registro de Imóveis a averbação da destituição do incorporador e a sua respectiva notificação para a prática dos atos descritos nos incisos I e II do já mencionado § 1º” e ressalta que “percebe-se, portanto, a importância e a complexidade jurídica desse requerimento, razão pela qual o seu autor, seja a comissão de representantes ou quaisquer adquirentes, deverá estar representado por advogado até que ocorra a qualificação registral positiva e, por consequência, a averbação da destituição.”


    Leia a íntegra do texto inicial do PL.


    Fonte: IRIB, com informações da Câmara dos Deputados.









    Clique aqui para ver o artigo ou notícia original:

  • Condomínio de lotes. Área comum. Servidão de passagem.

    Em 12/05/2025


    IRIB Responde esclarece dúvida acerca de constituição de servidão de passagem em condomínio de lotes.


    PERGUNTA: Foi apresentado para esta Serventia um condomínio de lotes, em que a área comum do condomínio é unicamente a via de acesso aos mesmos. Ocorre que o imóvel que divisa aos fundos do condomínio utiliza a via de acesso do condomínio para chegar até ele. Assim, pergunto: é possível constituição de servidão de passagem sobre a área comum do condomínio (via de acesso), em favor do imóvel vizinho?


    Veja a pergunta original e sua resposta. [Conteúdo restrito aos Associados]









    Clique aqui para ver o artigo ou notícia original:

  • TJES: Condomínio de casas terá que devolver terreno a município

    Em 31/05/2016


    De acordo com a petição do município, a área ocupada pelo empreendimento imobiliário é de uso público, além de ser um local de lazer para a comunidade


    Uma ação ajuizada pelo município de Serra acerca da reintegração de posse de um terreno de 76.614,49m², que estaria sendo utilizado de maneira indevida por um condomínio residencial particular, foi julgada procedente pela juíza da Vara da Fazenda Pública Municipal do Fórum da Cidade, que determinou a devolução da área.


    De acordo com a petição do Município, a área ocupada pelo empreendimento imobiliário é de uso público, uma vez que, além de ser um local de lazer para a comunidade, o terreno ainda possui uma lagoa natural em seu entorno.


    Segundo as informações do processo, a empresa responsável pelo empreendimento fez um campo de futebol e ainda cercou o local, impedindo, dessa maneira, que os moradores da região tenham acesso ao terreno público. O Município ainda alegou que foi instalada, de maneira ilegal, uma guarita para fiscalizar a entrada das pessoas na área em que o condomínio está localizado.


    Após um pedido de devolução da área feito pela municipalidade, a administração do condomínio sustentou que tem a posse do terreno há muitos anos, e que, além disso, os moradores do residencial dividiam os custos com a manutenção e a segurança do local. A administração ainda disse que os moradores do empreendimento consideram a abertura da área ao público uma atitude perigosa, pois a segurança dos condôminos estaria sendo colocada em risco.


    Contestando a afirmação do requerido, o Município alega que a área está registrada em certidão imobiliária de um processo administrativo sob o nº 26.166/2009, bem como certidão exarada pelo Cartório Imobiliário da 1ª Zona, o que comprovaria seu domínio sobre o terreno, que fica localizado nas Ruas Juscelino Kubistchek, Natalino Ribeiro e Guruco, em Jacaraípe.


    O requerente ainda alegou que concedeu apenas uma licença para a construção no entorno do prédio, contudo, sem caracterizar doação, nem autorização para utilização exclusiva do espaço.


    Para a juíza que deu a sentença, “não há dúvida de que o local no qual se encontra o campo de futebol, é logradouro público”, disse a magistrada.


    Processo n°: 048.11.026711-8


    Fonte: TJES


    Em 30.5.2016









    Clique aqui para ver o artigo ou notícia original:

  • Condomínio edilício. Convenção condominial – vários blocos

    Em 02/06/2016


    Questão esclarece dúvida acerca do registro de convenção condominial para condomínio edilício composto de vários blocos


    Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca do registro de convenção condominial para condomínio edilício composto de vários blocos. Veja nosso posicionamento sobre o assunto:


    Pergunta: No caso de condomínio edilício composto de vários blocos, é necessário que cada bloco possua sua própria Convenção de Condomínio ou pode ser registrada apenas uma Convenção de Condomínio para todo o empreendimento?


    Resposta: Se o condomínio é um só, mesmo com vários blocos, a convenção condominial é única, registrada no Livro nº 3 – Registro Auxiliar. O que pode ser feito é a aprovação de um regulamento para cada bloco, com seu respectivo subsíndico.


    Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.


    Seleção: Consultoria do IRIB


    Fonte: Base de dados do IRIB Responde


     









    Clique aqui para ver o artigo ou notícia original:

  • TRF4: Dívidas de condomínio passam para novo dono

    Em 08/08/2016


    O Tribunal Regional Federal da 4ª Região deu provimento a um recurso do condomínio de Esteio/RS Victória Régia e determinou a manutenção da penhora de um imóvel


    A dívida condominial adere ao imóvel, passando a ser de responsabilidade daquele que venha a adquirir o bem. Com esse entendimento, o Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4) deu provimento, na última semana, a um recurso do condomínio de Esteio (RS) Victória Régia e determinou a manutenção da penhora de um imóvel.


    O apartamento em questão foi retomado pela Caixa após o mutuário deixar de pagar as prestações do financiamento. O banco, entretanto, não pagou os condomínios atrasados, o que levou a administração condominial do Vitória Régia a ajuizar ação requerendo a quitação.


    Tentando eximir-se da dívida, a instituição finaceira moveu o processo na Justiça Federal pedindo o levantamento da penhora. A Caixa alegava que esta seria uma constrição de patrimônio de terceiro, devendo ser cobrada do mutuário.


    Em primeira instância, a Justiça suspendeu a penhora. A administração do condomínio recorreu ao tribunal contra a decisão.


    O relator do processo na 3ª Turma, desembargador federal Ricardo Teixeira do Valle Pereira, reformou a sentença. Conforme o magistrado, “é sabido que a taxa condominial se trata de obrigação propter rem, ou seja, que adere ao imóvel, transmitindo-se ao adquirente do mesmo. A responsabilidade do novo proprietário inclui a de adimplemento daquelas taxas anteriores à aquisição”.


    0007914-83.2016.4.04.9999/TRF


     


    Fonte: TRF4


    Em 5.8.2016









    Clique aqui para ver o artigo ou notícia original:

  • CSM/SP: Condomínio edilício. Área comum – alteração. Condôminos – unanimidade. Convenção Condominial – quorum. Alienação fiduciária – possuidor direto fiduciante – anuência

    Em 16/08/2016


    1. A alteração de área comum condominial depende da anuência da totalidade dos condôminos, quando assim exigir a Convenção Condominial. 2. No caso de alienação fiduciária de bem imóvel, o possuidor direto fiduciante é competente para anuir quanto à alteração da área comum.


    O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação nº 0003127-56.2015.8.26.0248, onde se decidiu que a alteração de área comum condominial depende da anuência da totalidade dos condôminos, quando assim exigir a Convenção Condominial e que, no caso de alienação fiduciária de bem imóvel, o possuidor direto fiduciante é competente para anuir quanto à alteração da área comum. O acórdão teve como Relator o Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.


    O caso trata de apelação interposta em face da r. sentença proferida pelo juízo a quo, que julgou procedente a dúvida suscitada com a finalidade de manter a recusa a registro de memorial de rerratificação de instituição e especificação de convenção condominial, à míngua de expressa anuência da totalidade dos condôminos. Em suas razões, o apelante sustentou, em síntese, que todos os condôminos já haviam consentido por ocasião de escritura pública de acerto e localização de divisas, com registros, cancelamentos e averbações que se fizessem necessários, de modo que despicienda nova manifestação de anuência por ocasião da rerratificação aludida. Além disso, afirmou ser desnecessário o consenso unânime entre os condôminos, eis que tal quorum não se coadunaria com a legislação pátria e que, nos casos de alienação fiduciária do imóvel, basta a anuência da instituição financeira fiduciária, fazendo-se despicienda a concordância do possuidor fiduciante com a alteração da convenção.


    Ao julgar o recurso, o Relator observou que, conforme o item 3 da Convenção Condominial arquivada no Registro de Imóveis, “somente por acordo unânime de todos os condôminos, tomado em Assembleia Geral, especificamente convocada para esse fim, poderão ser feitas inovações ou modificações nas coisas de uso comum ou alterados respectivos destinos.” Posto isto, o Relator entendeu que é necessário, para registro do memorial apresentado, a anuência da totalidade dos condôminos e que tal exigência de unanimidade não advém de qualquer dispositivo da Lei nº 4.591/64, mas da própria Convenção Condominial referida, que, neste particular, por traçar quorum qualificado, sobrepõe-se à Lei Civil. Por fim, o Relator destacou que, “nas hipóteses de alienação fiduciária, é o fiduciante adimplente, possuidor direto do imóvel e, pela natureza do instituto, seu potencial proprietário, quem há de, na situação em exame, externar concordância.”


    Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.


    Íntegra da decisão


     


    Seleção: Consultoria do IRIB


    Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB









    Clique aqui para ver o artigo ou notícia original:

  • STJ: Morador inadimplente não é impedido de utilizar área coletiva de condomínio

    Em 18/08/2016


    A decisão unânime é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça


    A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso de condomínio que buscava impedir moradora em débito com taxas condominiais de utilizar as áreas coletivas de lazer do complexo habitacional. A decisão foi unânime.


    A moradora relatou que tinha débitos condominiais referentes aos anos de 2008 e 2009 e, por causa deles, o condomínio havia emitido ordem para impedir que ela e seus familiares utilizassem as dependências do clube. Ela afirmou não possuir outras despesas em atraso, estando inclusive em situação regular em relação aos pagamentos mensais.


    Em face da situação constrangedora apontada pela moradora, ela buscou a declaração judicial de direito ao uso das áreas comuns, além da condenação do condomínio ao pagamento de R$ 100 mil a título de danos morais.


    Liberação


    No julgamento de primeira instância, o juiz determinou a liberação do uso das áreas comuns em benefício da moradora. Todavia, em face de pedido do condomínio no processo, o magistrado também condenou a mulher ao pagamento das parcelas condominiais vencidas. O magistrado entendeu, na sentença, não haver a existência de dano moral indenizável no caso.


    A decisão de primeiro grau foi parcialmente mantida pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que majorou a verba honorária, mas manteve a sentença em relação à determinação de utilização das áreas comuns e à condenação ao pagamento dos débitos condominiais.


    Soberania


    Apenas o condomínio recorreu ao STJ. Em sua defesa, alegou que o Código Civil prevê soberania à convenção de condomínio para impor sanções aos condôminos ou possuidores de imóveis, a fim de possibilitar o convívio social harmônico no interior dos conjuntos habitacionais. 


    O condomínio também apontou que a declaração de abusividade da restrição de acesso criaria pressuposto para que outros moradores inadimplentes, amparados por decisão judicial, frequentem livremente áreas comuns à custa de condôminos adimplentes. 


    Dignidade humana


    O relator do caso, ministro Marco Aurélio Bellizze, ressaltou a necessidade de observância do dever legal de contribuir com as despesas condominiais, na proporção das suas frações habitacionais, como forma de garantir a conservação e a manutenção dos empreendimentos.


    Todavia, o ministro Bellizze sublinhou a impossibilidade de o condomínio impor sanções diferentes das previstas pelo Código Civil como forma de cobrar débitos condominiais. Os meios legais previstos pelo ordenamento jurídico brasileiro são, via de regra, de natureza pecuniária, como a incidência de juros e multa, além da possibilidade de ingresso com ações judiciais de cobrança. 


    O voto foi acompanhado integralmente pela turma. Nele, o relator esclareceu que o direito do condômino ao uso das partes comuns do condomínio não decorre da situação circunstancial de adimplência das despesas condominiais, “mas sim do fato de que, por lei, a propriedade da unidade imobiliária abrange, como parte dela inseparável, não apenas a fração ideal no solo (representado pela própria unidade), como em todas as partes comuns”.


    “Ademais, além de refugir dos gravosos instrumentos postos à disposição do condomínio para a específica hipótese de inadimplemento das despesas condominais, a vedação de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e de seus familiares, com o único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição de inadimplência perante o meio social em que residem, desborda dos ditames do princípio da dignidade humana”, concluiu o ministro Bellizze ao negar o recurso do condomínio.


    Fonte: STJ


    Em 18.8.2016









    Clique aqui para ver o artigo ou notícia original:

  • TJRS: Divisão e extinção de condomínio. Parcelamento do solo urbano. Planta – aprovação

    Em 15/09/2016


    Deve ser exigida planta aprovada pelo ente municipal para o registro de escritura pública de divisão e extinção de condomínio, observando-se o que dispõe a legislação federal e municipal atinente


    A Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJRS) julgou a Apelação Cível nº 70069753820, onde se decidiu que deve ser exigida planta aprovada pelo ente municipal para o registro de escritura pública de divisão e extinção de condomínio, observando-se o que dispõe a legislação federal e municipal atinente. O acórdão teve como Relator o Desembargador Heleno Tregnago Saraiva e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.


    O recurso foi interposto em face de decisão que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial Registrador, impedindo o registro de escritura pública de divisão e extinção de condomínio por não haver planta aprovada pelo órgão municipal e por não fazer referência a imóvel rural ou urbano. Inconformados, os apelantes alegaram nas razões recursais que não se trata de fracionamento de área com objetivos de formação de unidades autônomas com vistas à edificação, na forma de loteamento, mas, sim, de uma divisão amigável, da forma como proposta no título. Alegaram, ainda, que a extinção do condomínio lavrada no tabelionato de notas não importa em loteamento ou parcelamento do solo em lotes com vista à edificação, não estando sujeito à Lei Federal nº 6.766/79 ou à exigência do art. 134 da Lei Complementar Municipal nº 434/99. Por fim, aduziram que “o imóvel consta na própria inscrição da matrícula como zona ‘rururbana’ e que não é necessário projeto aprovado pela municipalidade para os casos de divisão de matrícula, uma vez que não pretende parcelar o solo, mas apenas dividi-lo para que cada condômino obtenha seu quinhão, o que é assegurado pelo art. 1.320 do CC; que o título apresentado possui todas as informações necessárias para registro e abertura de duas novas matrículas.”


    Ao analisar o recurso, o Relator observou o disposto no art. 134 da Lei Municipal Complementar nº 434/99 (Plano Diretor do Município de Porto Alegre); no art. 10, da Lei nº 6.766/79 e no art. 1º da Lei nº 6.496/77 e concluiu que a decisão proferida pelo juízo a quo deve ser mantida, devendo ser aplicada as legislações apontadas, especialmente considerando que a divisão pretendida, com a consequente extinção do condomínio, implica no parcelamento do solo urbano.


    Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.


    Íntegra da decisão


     


    Seleção: Consultoria do IRIB


    Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB


     









    Clique aqui para ver o artigo ou notícia original:

  • STJ: Condomínio é tema da 68ª edição de Jurisprudência em Teses

    Em 20/10/2016


    Lançada em maio de 2014, a ferramenta Jurisprudência em Teses apresenta diversos entendimentos do Tribunal sobre temas específicos


    A 68ª edição de Jurisprudência em Teses está disponível para consulta no site do Superior Tribunal de Justiça (STJ), com o tema condomínio. Com base em precedentes dos colegiados do tribunal, a Secretaria de Jurisprudência destacou duas entre as diversas teses existentes sobre o assunto.


    Uma delas considera que o prazo prescricional aplicável à pretensão de cobrança de taxas condominiais é de cinco anos, conforme estabelecido no artigo 206, parágrafo 5º, inciso I, do Código Civil.


    Um dos precedentes adotados como orientação foi o Agravo em Recurso Especial 883.973, de relatoria do ministro Villas Bôas Cueva, julgado em junho de 2016 pela Terceira Turma.


    Outra tese afirma que a convenção do condomínio pode fixar o rateio das contribuições condominiais de maneira diversa da regra da fração ideal pertencente a cada unidade. Um dos precedentes sobre o tema é o Recurso Especial 1.213.551, da Quarta Turma, julgado em setembro de 2015, de relatoria do ministro Luis Felipe Salomão.


    Conheça a ferramenta


    Lançada em maio de 2014, a ferramenta Jurisprudência em Teses apresenta diversos entendimentos do STJ sobre temas específicos, escolhidos de acordo com sua relevância no âmbito jurídico.


    Cada edição reúne teses de determinado assunto que foram identificadas pela Secretaria de Jurisprudência após cuidadosa pesquisa nos precedentes do tribunal. Abaixo de cada uma delas, o usuário pode conferir os precedentes mais recentes sobre o tema, selecionados até a data especificada no documento.


    Para visualizar a página, clique em Jurisprudência > Jurisprudência em Teses, no menu superior da homepage do STJ. Também há o Acesso Rápido, no menu Outros. 


    Fonte: STJ


    Em 19.10.2016









    Clique aqui para ver o artigo ou notícia original: