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  • Hipoteca – extinção. Prazo decadencial – 30 anos. Existência de ação executiva. Cancelamento. Impossibilidade.

    Em 09/10/2025


    TJMG. 16ª Câmara Cível Especializada. Apelação Cível n. 1.0000.25.103837-8/001, Comarca de Mutum, Relator Des. Ramom Tácio, julgada em 30/09/2025 e publicada em 08/10/2025.


    EMENTA OFICIAL: APELAÇÃO CÍVEL – SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA – EXTINÇÃO DE HIPOTECA – PRAZO DECADENCIAL – 30 ANOS – CANCELAMENTO DA HIPOTECA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL – EXISTÊNCIA DE AÇÃO EXECUTIVA DO CRÉDITO GARANTIDO – IMPOSSIBILIDADE. – Mediante simples averbação, requerida por ambas as partes, poderá prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse caso, lhe será mantida a precedência, que então lhe competir. (CC, art. 1.485). – O cancelamento de hipoteca poderá ser feito, a requerimento do interessado, no caso de hipoteca convencional vencida e não prorrogada (art. 1.485 do Código Civil), desde que declare, sob as penas da lei, a inexistência de ações ou execuções relacionadas à hipoteca, comprovando tais fatos com a apresentação das certidões de protesto de títulos e de feitos ajuizados da comarca de situação do imóvel. (Provimento Conjunto nº 93/2020/CGJ/MG, art. 938). (TJMG. 16ª Câmara Cível Especializada. Apelação Cível n. 1.0000.25.103837-8/001, Comarca de Mutum, Relator Des. Ramom Tácio, julgada em 30/09/2025 e publicada em 08/10/2025). Veja a íntegra.









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  • Carta de Adjudicação. Penhora. Hipoteca. Cancelamento.

    Em 21/02/2025


    IRIB Responde esclarece dúvida acerca de registro de Carta de Adjudicação em imóvel penhorado e hipotecado.


    PERGUNTA: Recebemos uma adjudicação de um imóvel que consta várias penhoras, bem como uma hipoteca. No auto de adjudicação, o juiz determina que seja adjudicada 50% do imóvel e que esses 50% estarão livre de ônus e que a hipoteca deve restringir à parte não adjudicada. Nesse caso, como proceder com as penhoras anteriores? Como colocar isso na matrícula?


    Veja a pergunta original e sua resposta. [Conteúdo restrito aos Associados]









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  • STJ determina cancelamento de cláusulas restritivas que causavam prejuízos aos donatários

    Em 06/12/2022


    Administração do imóvel se tornou inviável devido a uma série de fatores. Tribunal buscou uma interpretação alinhada com a finalidade da legislação.


    Ao julgar o Recurso Especial n. 2.022.860–MG (REsp), a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu, por unanimidade, ser possível o cancelamento das cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade que gravam o imóvel dos donatários quando este apresenta dificuldades e prejuízos para sua manutenção. O Acórdão teve como Relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, tendo participado do julgamento a Ministra Nancy Andrighi e os Ministros Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro.


    O caso trata, em síntese, de ação ajuizada pelo casal de donatários, já idosos e casados pela comunhão universal de bens, buscando extinguir as cláusulas de inalienabilidade e de impenhorabilidade que incidiam sobre imóvel rural recebido como doação dos pais de um deles. De acordo com os proprietários, a manutenção do imóvel, doado há mais de 20 anos, começou a trazer mais problemas do que benefícios, considerando que sua administração se tornou inviável devido a uma série de fatores, como problemas de saúde, difícil acesso ao imóvel, furto de gado, prejuízos econômicos e o fato de parte do terreno ser reserva florestal. O Juízo de Primeira Instância julgou improcedente o pedido, afirmando que não foram verificadas situações excepcionais que justificassem a flexibilização das normas legais e permitissem o referido cancelamento, decisão esta mantida pelo Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG). Apresentado o REsp, os Recorrentes pleitearam a revogação dos gravames ou a autorização para transferi-los a outros bens.


    De acordo com a notícia publicada pelo STJ, ao julgar o RESp, o Relator, após considerar aspectos como a doação entre ascendentes e descendentes, bem como a justa causa para o cancelamento das cláusulas restritivas, entendeu que “apesar de a doação ter sido feita sob o antigo Código Civil e de haver diferenças em relação às normas atuais, ambos os regramentos permitem a desconstituição das restrições em casos excepcionais.” Além disso, o Colegiado entendeu que o levantamento do gravame do bem doado “melhor atenderia à vontade dos doadores que o instituíram”, buscando, desta forma, “uma interpretação alinhada com a finalidade da legislação.”


    Leia a íntegra do Acórdão.


    Fonte: IRIB, com informações do STJ.









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  • Justiça Federal determina cancelamento de hipoteca celebrada entre construtora e CEF

    Em 13/01/2023


    Juíza entende ser aplicável a Súmula n. 308 do Superior Tribunal de Justiça. Imóvel foi integralmente quitado pelo adquirente.


    A Juíza Federal da 5ª Vara Federal de Curitiba/PR, Giovanna Mayer, determinou o cancelamento de hipoteca constituída em favor da Caixa Econômica Federal (CEF) e de uma empresa de empreendimentos imobiliários, em decorrência da quitação do imóvel pelo adquirente. A Magistrada entendeu ser aplicável o disposto na Súmula n. 308 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que determina que “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”


    De acordo com a notícia divulgada no site do Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4), no caso em tela, o autor da ação alegou que adquiriu o imóvel em 2017 e que pagou integralmente o preço estipulado. Entretanto, ainda que outorgada a escritura pública de compra e venda, o bem foi dado em garantia de mútuo obtido pela empresa de empreendimentos imobiliários, vendedora do imóvel, perante a CEF. O adquirente alegou que a vendedora não quitou as obrigações assumidas perante a CEF e que, por tal razão, foi mantida a inadimplência vigente à hipoteca de primeiro grau sobre todas as unidades do empreendimento.


    Ao julgar o caso, a Juíza Federal observou que a garantia oferecida pelas construtoras de imóveis a instituições bancárias, que financiam a construção do empreendimento sobre o qual incide a garantia real, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, conforme determina a referida Súmula n. 308 do STJ. Ademais, para a Magistrada, restou comprovado o imóvel já está quitado, eis que lavrada a escritura pública de compra e venda, e foi adquirido por pessoa física para ser utilizado para a moradia, uma vez que se trata de apartamento em condomínio residencial. Giovanna Mayer ainda esclareceu que “os compromissos de compra e venda das unidades – apartamento e vaga de garagem –, são posteriores à constituição da hipoteca. No caso concreto, o consumidor sabia da existência da hipoteca e confiou que, diante do pagamento integral, ela seria levantada. Fica evidenciada, portanto, a sua boa-fé, apta a temperar a aplicação da Lei nº 13.097/2015. Assim, considerando que a situação fática apontada subsume-se ao entendimento jurisprudencial consolidado pelo STJ, a procedência do pedido formulado pela parte autora, quanto ao cancelamento da hipoteca, é medida que se impõe”.


    Fonte: IRIB, com informações do TRF4.









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  • Patrimônio de Afetação – cancelamento. Averbação de construção

    Em 13/09/2016


    Questão esclarece dúvida acerca do Patrimônio de Afetação


    Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca do Patrimônio de Afetação. Veja nosso posicionamento sobre o assunto, valendo-se dos ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari:


    Pergunta: Foi constituído Patrimônio de Afetação na matrícula do terreno onde foi construído um edifício. Averbada a construção e registradas a atribuição da destinação e a convenção condominial, ressalta-se que não houve financiamento da construção ou transferência de unidade autônoma. Agora estão sendo requeridas as aberturas das matrículas das unidades autônomas. Posto isto, pergunto: nas aberturas das matrículas deverá ser transportada a averbação do patrimônio de afetação ou deverá ser exigido que no requerimento de abertura conste a solicitação para o cancelamento da averbação do patrimônio de afetação, tendo em vista a construção do edifício?


    Resposta: Enquanto não cancelado o Patrimônio de Afetação, entendemos que tal garantia deverá ser averbada nas matrículas filhas do empreendimento.


    Neste sentido, vejamos o que nos explica Mario Pazutti Mezzari em obra intitulada “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 4ª ed. Revista e Atualizada, Livraria do Advogado Editora, Porto Alegre, 2015, p. 155:


    “Caso alguma unidade tenha sido objeto de matrícula própria, dentro das regras legais e das normativas estaduais, a averbação deverá estender-se também a ela. As razões para assim afirmar podem ser resumidas nos seguintes pressupostos: (1) a instituição de patrimônio de afetação abrange a totalidade do empreendimento; (2) o patrimônio de afetação não constitui um gravame sobre o imóvel, ao contrário, é um instituto que visa a proteger os compradores, os credores por produtos e serviços fornecidos ao empreendimento e credores com direito real sobre o imóvel; (3) os imóveis já vendidos continuam a integrar o patrimônio de afetação e serão protegidos pela instituição, nos casos previstos em lei; (4) as unidades vendidas a preço fixo, sem financiamento, terão a proteção do patrimônio de afetação, porque as obras que restam (tanto na unidade propriamente dita, quanto nas áreas comuns) e as obrigações ainda por saldar (impostos, despesas, salários, etc.) também estarão incluídas nestas garantias; (5) as unidades vendidas com financiamento para sua construção, também continuarão garantidas pelo patrimônio de afetação, quanto ao restante das obras e demais obrigações; (6) o comprador poderá integrar a Comissão de Representantes, não importando para tanto se ele é titular da propriedade plena, se existe hipoteca ou, até mesmo, se titula apenas o direito real de aquisição (nas alienações fiduciárias).”


    Ademais, a redação do art. 31-E, I, da Lei nº 4.591/64, por não apresentar um rol que contenha situações alternativas, ou seja, a partícula “ou” ao invés da “e”, faz com que o patrimônio de afetação possa subsistir mesmo após averbada a conclusão da obra. Assim, justificada está esta prática registral de fazer averbar o cancelamento do patrimônio de afetação a requerimento da parte interessada, não sendo automático o cancelamento tão somente pela conclusão da edificação.


    Com o aqui exposto, concluímos, ainda, não ser automático o cancelamento do patrimônio de afetação tão somente pela averbação a nos mostrar o término da construção, reclamando o caso, requerimento apropriado do interessado para que o Oficial pratique o ato que a situação vai exigir, dando-se, com isso, por efetivamente cancelada a afetação patrimonial aqui em trato. 


    Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.


    Seleção: Consultoria do IRIB


     


    Fonte: Base de dados do IRIB Responde


     


    Comentários: Equipe de revisores técnicos









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  • Cancelamento de registro imobiliário fundamentado na Lei n. 6.739/1979 é válido

    Em 27/11/2023


    De acordo com STF, ao contrário do que se alega na ADPF, os dispositivos impugnados preservam o direito de propriedade imobiliária.


    O Supremo Tribunal Federal (STF), ao julgar a Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental n. 1.056 (ADPF), proposto pela Confederação da Agricultura e Pecuária do Brasil (CNA), entendeu que o cancelamento ou retificação de matrícula e de registro de terras públicas pelo Corregedor-Geral de Justiça ou Juiz Federal, diante de determinadas circunstâncias e com provocação prévia do Poder Público, fundamentado na Lei n. 6.739/1979, é válido. A ADPF teve como Relator o Ministro Alexandre de Moraes.


    Em síntese, a CNA pleiteou a declaração de inconstitucionalidade dos arts. 1º; 3º; 8º-A, § 1º, e 8º-B, §§ 1º, 2º e 3º, incisos I e II, todos da referida lei, que possibilitam ao Corregedor-Geral da Justiça, a requerimento de pessoa jurídica de direito público, declarar a inexistência e cancelar a matrícula e o registro de imóvel rural. A CNA entendeu que tais dispositivos violam os preceitos fundamentais dos arts. 2º, caput; 5º, incisos XXII, XXIII, LIV, LV; 6º, caput; 60, § 4º, III e IV; e 170, II, todos da Constituição Federal. A ADPF, segundo voto do Relator, “abarca o reconhecimento da não recepção de dispositivos anteriores à atual Constituição de 1988, bem como a declaração de inconstitucionalidade de dispositivos pós Constituição de 1988.”


    Ao julgar o caso, Moraes observou que “os dispositivos impugnados conferem ao Corregedor-Geral de Justiça poderes para declarar a inexistência e cancelar a matrícula e o registro de imóvel rural, no exercício de atividade extrajudicial, contidos no comando constitucional que atribui ao Poder Judiciário a fiscalização de tais atos. Conferem-se, pois, poderes auto executórios ao Corregedor-Geral que, a despeito de pertencer ao Poder Judiciário, atua mediante o poder extroverso próprio do Poder Público.” Para ele, “o procedimento estabelecido pela norma permite providências imediatas tendentes a assegurar, com eficiência, a fidedignidade dos registros imobiliários, ao passo que estabelece mecanismos plenos de insurgência pelos interessados.”


    Ao final, o Ministro Relator afirmou que proteger a higidez dos cadastros imobiliários “é de interesse de toda a coletividade, impedindo-se que ocorram negócios jurídicos fundamentados em incertezas.”


    Leia a matéria publicada pelo ConJur e a íntegra do Voto do Ministro Alexandre de Moraes.


    Fonte: IRIB, com informações do STF e do ConJur.









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