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  • TJSP mantém nulidade de venda de imóvel para prejudicar direitos sucessórios

    Em 18/12/2023


    Simulação para ocultação de patrimônio.


    A 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo manteve decisão da 2ª Vara Cível de Limeira, proferida pela juíza Graziela da Silva Nery, que reconheceu a simulação e nulidade de escritura pública de compra e venda de imóvel e, por consequência, a retificação do registro da referida escritura. 


     


    De acordo com o processo, o requerente simulou venda de imóvel para proteger patrimônio, uma vez que a autora, filha de um relacionamento extraconjugal dele, ajuizou ação de investigação de paternidade meses antes. 


     


    Na decisão, o relator do recurso, Emerson Sumariva Júnior, destaca que, para que se declare nulidade de contrato, é necessário que a prova do vício seja categórica. “Na hipótese em apreço, ao contrário do que alegam os requeridos, a falta de apresentação de documentos que comprovem o pagamento do preço referido na escritura de compra e venda celebrada entre os requeridos, tais como recibos de pagamento, comprovantes de transferência e recolhimento de tributos de transmissão, ônus do qual não se desincumbiram os requeridos, torna duvidosa a realização do negócio, o que é suficiente para demonstrar a existência de simulação”, escreveu.


     


    Completaram o julgamento os desembargadores Erickson Gavazza Marques e James Siano. A decisão foi unânime.


     


    Comunicação Social TJSP – GC (texto) / Divulgação (imagem)


     


    Fonte: TJSP.


     









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  • Compra e venda – escritura pública. Forma de pagamento – prestação de serviços. Título hábil.

    Em 27/01/2025


    IRIB Responde esclarece dúvida acerca de registro de compra e venda e forma de pagamento.


    PERGUNTA: Recebemos uma Escritura Pública de Compra e Venda onde a forma de pagamento do imóvel é com prestação de serviços. Nesse caso, o título deverá ser dação em pagamento ou essa informação de pagamento está correta. Qual a fundamentação jurídica para esse caso?


    Veja a pergunta original e sua resposta. [Conteúdo restrito aos Associados]









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  • Dificuldade para registro de transmissão da propriedade por compra e venda justifica ação de usucapião

    Em 18/04/2024


    Apelação Cível foi julgada pela Primeira Câmara de Direito Civil do TJSC.


    A Primeira Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina (TJSC), ao julgar a Apelação Cível n. 5001268-92.2020.8.24.0055, reconheceu, por unanimidade, a possibilidade de ajuizamento de ação de usucapião de imóvel objeto de compra e venda. O Acórdão teve como Relator o Desembargador Silvio Dagoberto Orsatto.


    No caso em análise, a Apelante sustentou que utiliza o imóvel há mais de 20 anos com animus domini e que nele erigiu diversas construções. Afirmou, ainda, que existia um contrato de compra e venda, bem como três recibos no valor de R$ 10 mil cada, mas que tal documentação foi perdida durante diversas enchentes. Ao julgar o caso em Primeira Instância, o Juiz do feito julgou extinta a ação ante a falta de interesse processual. Inconformada, a Apelante argumentou que há interesse processual e que os documentos necessários para ajuizamento da Ação de Adjudicação Compulsória não mais existem, sendo a usucapião a via adequada. Além disso, ressaltou que não existe prejuízo ao Erário, tendo em vista que realiza o recolhimento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).


    Segundo o Relator, “o cerne da questão jurídica cinge-se ao pedido de reconhecimento da usucapião que, na origem, foi julgado extinto o feito sem análise de mérito, pois, em suma, o juízo reconheceu que a via eleita é inadequada em razão da existência de aquisição derivada.” Para ele, “em regra, a jurisprudência entende ser incabível o manejo de ação de usucapião quando o contexto fático ensejador da demanda estiver amparado por compromisso/contrato de compra e venda, porque esta e aquela são formas distintas de aquisição da propriedade, sendo este, inclusive, o argumento central ocasionador da improcedência na origem.” Entretanto, ressaltou que “os tribunais mais recentemente têm flexibilizado essa inviabilidade quando a almejada usucapião, mesmo debruçando-se sobre questão envolvendo prévia aquisição derivada da propriedade, fundamentar-se na dificuldade de regularização da questão pela via administrativa, o que deve ser verificado pontualmente em cada caso concreto submetido à análise do Estado-juiz.”


    Prosseguindo em seu Voto, o Relator concluiu que, tendo em vista os empecilhos narrados pela Apelante, “no caso concreto, é praticamente impossível aos apelantes promoverem o simples registro da transferência do imóvel na matrícula imobiliária, o que autoriza o manejo da ação de usucapião.”


    Contudo, o Desembargador-Relator ressalta que, “não se está, nesta ocasião, concedendo à parte autora/recorrente o direito reclamado em juízo, mesmo porque a sentença hostilizada não analisou, no mérito, os demais requisitos, a exemplo da qualidade da posse, (in)viabilidade de soma de posses, etc., de modo que eventual deliberação por este colegiado, sobre tais requisitos, constituiria verdadeira supressão de instância. O que se está reconhecendo através deste julgamento, portanto, é tão somente que o processo foi abreviado de forma prematura e mediante eleição de argumentação que não prospera, exigindo regular tramitação com a completa citação dos confrontantes, interessados, eventuais réus e das pessoas jurídicas de direito público, além da produção de provas, etc., tudo a fim de se formar sólida e robusta conclusão judicial sobre a temática, ainda que eventualmente seja contrária à pretensão inicial.


    De todo modo, é impositiva a cassação da sentença com respectivo retorno do feito à origem, para regular prosseguimento e instrução, porquanto inaplicáveis, por ora, as disposições do art. 1.013, § 3º, I, do Código de Processo Civil.”


    Leia a íntegra do Acórdão.


    Fonte: IRIB, com informações do TJSC e do ConJur.









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  • Empresário condenado por venda irregular de imóveis e ocultação de valores em Criciúma

    Em 09/03/2021


    Empresário teria negociado apartamentos de um novo condomínio do qual não possuía a incorporação do terreno.


    O sócio-proprietário de uma construtora de Criciúma foi condenado a nove anos de reclusão por crimes contra a economia popular e de ocultação de valores. A decisão foi do juiz Ermínio Amarildo Darold, em regime de cooperação pelo programa CGJ-APOIA na 1ª Vara Criminal da comarca de Criciúma. Segundo a denúncia, entre março de 2009 e dezembro de 2014, o empresário teria negociado apartamentos de um novo condomínio do qual não possuía a incorporação do terreno. Quatro dos sete terrenos projetados para receber o empreendimento nunca teriam pertencido a construtora, ou outra empresa do mesmo grupo, e seriam de posse de terceiros. Mesmo sem atender as determinações legais, foi promovida a venda ou permuta de unidades do condomínio a pelo menos 10 vítimas. 


    Além disso, em razão das vendas das unidades da incorporação irregular, o réu teria recebido vultosa quantia, inclusive em cheques pré-datados, que se encontrava em poder de sua empresa, mas esta não poderia movimentar tais valores, por estar devedora em inúmeras instituições bancárias, com várias tentativas de bloqueio de dinheiro determinadas pela Justiça. Então, para ocultar a origem, localização e movimentação de tais valores, os cheques foram entregues a um corréu que passou a transitar as quantias em sua conta e de uma empresa da qual é sócio, com a devolução parcelada em dinheiro ao empreendedor em várias oportunidades. 


    O empresário foi condenado, por ocultação de valores e crime contra a economia popular por afirmação falsa em contratos sobre a alienação do terreno, a pena de nove anos de reclusão, em regime inicial fechado, além do pagamento de 20 dias-multa e 15 salários mínimos. O segundo réu foi condenado, por ocultação de valores, a pena de quatro anos de reclusão, em regime inicial aberto, e 13 dias-multa. Considerada a condição econômica e social favorável dos acusados, o valor do dia-multa foi fixado em R$ 2 mil. Cabe recurso da decisão (Ação Penal 0900123-45.2015.8.24.0020).


    Fonte: TJSC.









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  • IRDR: condomínio horizontal é condenado por propaganda enganosa na venda de lotes

    Em 30/03/2021


    TJGO entendeu como prática de propaganda enganosa o anúncio de Condomínio que vendeu a possibilidade de construir em até 60% de cada lote, apesar da lei municipal permitir, no máximo, taxa de edificação de 30% por unidade.


    O Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJGO) entendeu como prática de propaganda enganosa o anúncio do Condomínio Terras Alphaville Anápolis, que vendeu a possibilidade de construir em até 60% de cada lote. Apesar da promessa da empresa, a lei municipal permite, no máximo, taxa de edificação de 30% por unidade. Dessa forma, o colegiado fixou tese de condenação e dever de indenizar por danos morais, em Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR), cuja relatoria foi da desembargadora Sandra Regina Teodoro Reis.


    Como foram vários consumidores insatisfeitos suscitando a mesma questão de direito, o colegiado admitiu a instauração do IRDR no ano passado, a pedido, justamente, de um dos compradores lesados. Dessa forma, foi eleita uma causa piloto e as demais ficaram sobrestadas, aguardando julgamento para seguir a diretriz estabelecida pelo plenário, a fim de evitar sentenças e decisões divergentes.


    Dever de informação


    O Código de Defesa do Consumidor (CDC) estabelece que os clientes têm direito a informações claras e precisas sobre os produtos vendidos, “com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade”, sendo vedadas a publicidade enganosa, abusiva e práticas comerciais desleais (artigos 6º, incisos III e IV, 30 e 37). A magistrada relatora elucidou que “a propaganda enganosa caracteriza-se pela conduta, comissiva ou omissa, do anunciante capaz de induzir o consumidor a erro sobre características essenciais do produto ou serviço”.


    Dessa forma, na decisão, a desembargadora Sandra Regina Teodoro Reis ponderou que a empresa ré agiu errado, ao divulgar, e inclusive colocar no regramento condominial, um usufruto do terreno de 60%, maior do que o permitido na Lei Complementar Municipal 132/2006, que impõe coeficiente de construção em 30% por lote. O diploma legal foi publicado quase 10 anos antes de o empreendimento ser inaugurado. “Faz-se imperioso o reconhecimento da propaganda enganosa perpetrada pelos vendedores dos lotes do Condomínio Terras Alphaville Anápolis, que anunciaram e inclusive estabeleceram normas internas com permissão de edificação em área superior ao disposto na lei que regulamenta a matéria”.


    Causa piloto


    Na causa eleita como paradigma, um casal de compradores alegou ter sido ludibriado, com falsas informações a respeito do lote. Eles alegaram que compraram como forma de investimento, mas houve desvalorização dos bens e, há quase três anos, tentam vender o imóvel, sem sucesso. Assim, os autores pediram danos morais, suspensão do contrato de compra e venda, bem como devolução da quantia paga e, por fim, danos materiais, sendo que apenas o último pleito foi indeferido pelo colegiado.


    Sobre o dever de indenizar por danos morais, a desembargadora responsável pelo voto frisou que é foi “comprovada a conduta ilícita da publicidade enganosa e o dano experimentado pelo comprador, que se viu limitado a 30% da utilização do lote em condomínio de alto padrão. Da mesma forma, é evidente o nexo de causalidade entre conduta ilícita e dano”. A verba indenizatória foi arbitrada em R$ 15 mil.


    Contudo, referente aos danos de ordem patrimonial, o Órgão Especial entendeu não ser aplicado ao caso, uma vez que “não restou demonstrado o efetivo prejuízo, pois, ainda que de forma limitada, havia a possibilidade de construção no lote e, por conseguinte, conclui-se pela disponibilidade de uso efetivo do imóvel”, conforme observou a relatora. Por fim, foi deferido o pedido de nulidade de contratos, com devolução de quantias pagas, sujeitas a juros e correção pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), uma vez que houve “indução a erro sobre elemento essencial do negócio jurídico”, finalizou a autora do voto. 


    IRDR


    Instituído pelo novo Código de Processo Civil (CPC), o IRDR visa, justamente, enfrentar uma questão jurídica comum, pleiteada em várias ações distintas. Uma vez sedimentada a orientação jurisprudencial, o TJGO pode decidir, com segurança jurídica e isonomia, a respeito do tema. Cabe sempre ao Órgão Especial analisar e julgar a admissão do incidente, que pode ser suscitado pelo magistrado ou relator, partes, Ministério Público e Defensoria Pública. Para conferir todos os IRDR julgados e em andamento, é possível acessar a página do Núcleo de Gerenciamento de Precedentes (Nugep), na Seção Serviços, no site do TJGO. Veja decisão. 


    Fonte: Centro de Comunicação Social do TJGO (Lilian Cury).









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  • PL permite registro de protesto contra venda de imóvel de família

    Em 17/02/2025


    Proposta considera julgamento da 4ª Turma do STJ, ocorrido em 2021.


    Em trâmite na Câmara dos Deputados, o Projeto de Lei n. 2.722/2024 (PL), de autoria do Deputado Federal Jonas Donizette (PSB-SP), altera a Lei n. 8.009/1990, de forma a permitir a averbação de protesto contra a alienação de imóvel classificado como bem de família. O PL aguarda designação de Relator(a) na Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJC) e considera o julgamento realizado pela 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ocorrido em 2021.


    Segundo a notícia publicada pela Agência Câmara de Notícias, o PL “permite que o credor da dívida do proprietário da casa insira essa informação no registro público do imóvel, o que pode atrapalhar a tentativa de vendê-lo sem quitar as dívidas preexistentes.” A Agência destaca que o STJ “decidiu que a proteção do credor e de terceiros justifica o registro de protesto contra alienação de bem de família.”


    O projeto inclui na referida lei o art. 5º-A, que, sendo o PL aprovado como apresentado, tem a seguinte redação:


    “Art. 5º-A A impenhorabilidade prevista nesta Lei não obsta a averbação, no Cartório de Registro de Imóveis, de protesto contra alienação do bem familiar”.


    Além disso, o autor do PL argumenta que “o objetivo não é impedir a venda do imóvel impenhorável, mas sim de informar a terceiros de boa-fé sobre a pretensão do credor, especialmente na hipótese de afastamento futuro da proteção contra penhora.”


    Leia a íntegra do texto inicial do PL.


    Fonte: IRIB, com informações da Agência Câmara de Notícias.









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