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Tag: Taxa

  • Sob Lei do Distrato, é possível aplicar multa por desistência e taxa de ocupação de lote não edificado

    Em 22/10/2025


    Entendimento é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).


    Nos casos de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel celebrado após a entrada em vigor da Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), é possível descontar da quantia a ser restituída ao comprador desistente a taxa de ocupação ou fruição, mesmo na hipótese de lotes não edificados, além do valor da cláusula penal.


    Com esse entendimento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que concluiu pela possibilidade de retenção do valor pago pelo comprador de um lote que desistiu do negócio. No caso, não sobrou nada a ser devolvido após a dedução dos encargos de rescisão previstos legal e contratualmente.


    Segundo o processo, o contrato foi assinado em 2021, no valor de R$ 111.042,00. Após pagar R$ 6.549,10, o comprador pediu a dissolução do negócio. A vendedora aplicou a multa contratual e a taxa de ocupação pelo tempo em que o imóvel esteve com o comprador, mas este ajuizou ação questionando as deduções.


    Tanto o juízo de primeiro grau quanto o TJSP entenderam que as retenções foram feitas dentro dos parâmetros legais e que o comprador foi informado previamente a respeito das consequências da desistência.


    Lei passou a prever cláusula penal nas rescisões contratuais


    A relatora no STJ, ministra Isabel Gallotti, explicou que, no caso, aplica-se a Lei do Distrato – editada em 2018, antes da assinatura do contrato no ano de 2021 –, a qual prevê cláusulas penais na hipótese de desistência por parte dos compradores de lotes. Anteriormente a essa lei – ressaltou –, não havia tal previsão, porque a Lei 6.766/1979 considerava esse tipo de negócio irretratável.


    A ministra lembrou que a proibição de desistir do negócio foi sendo mitigada pela jurisprudência do STJ, com base no Código de Defesa do Consumidor (CDC), especialmente quando demonstrada a incapacidade do comprador de continuar honrando as prestações. Segundo a relatora, nessas situações anteriores à vigência da Lei 13.786/2018, a Segunda Seção do tribunal estabeleceu o percentual de 25% dos valores pagos para a compensação dos prejuízos do incorporador, se não houvesse peculiaridade que, no caso específico, justificasse percentual diferente.


    Com a edição da Lei 13.786/2018 – prosseguiu a relatora –, passou a ser previsto o direito de distrato, por meio da inclusão do artigo 26-A na Lei 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano. Este artigo estabelece a cláusula penal de 10% do valor atualizado do contrato de aquisição do lote para os casos de rescisão.


    No recurso em análise, Gallotti verificou que a cláusula contratual estava dentro dos parâmetros da lei, tendo sido correta a retenção do valor. Ela observou também que não está sendo cobrada pela vendedora diferença alguma em seu favor. Ela apenas alega, em sua defesa, o direito de retenção a esse título dos valores a serem devolvidos ao consumidor desistente.


    Após a Lei 13.786/2018, a taxa de fruição é devida com ou sem edificação no lote


    Já em relação à taxa de fruição no caso de lote não edificado, a relatora lembrou que a jurisprudência do STJ não autorizava a sua cobrança antes da Lei 13.786/2018, devido à falta de previsão legal para sua incidência sem a efetiva utilização do bem pelo comprador.


    No entanto – afirmou –, a Lei do Distrato passou a prever expressamente, no inciso I do artigo 32-A, que, além da cláusula penal, é permitida a retenção de “valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato”. Para a relatora, o entendimento anterior do tribunal não pode mais prevalecer para os contratos celebrados após a edição da Lei do Distrato, que prevê a retenção desse valor em qualquer hipótese – com ou sem edificação no lote.


    “Não se verifica ofensa ao artigo 53 do CDC, pois não há previsão de cláusula contratual que estabeleça a perda total das prestações pagas em benefício do loteador. Na verdade, o contrato expressamente previu a devolução das quantias pagas com descontos permitidos na lei em vigor quando de sua celebração. Se nada há a ser restituído ao adquirente é porque ele pagou quantia muito pequena, que não é capaz de quitar sequer a cláusula penal e a taxa de fruição contratualmente fixadas dentro dos limites da lei”, explicou.


    Fonte: STJ.









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  • Construtora deve pagar taxa de manutenção à empresa de administração de loteamento

    Em 24/10/2022


    Mesmo sem concordância expressa, construtora deve pagar a taxa de manutenção à empresa prestadora de serviços de administração de loteamento, relativamente aos imóveis de que é proprietária.


    Ao estabelecer uma distinção em relação ao Tema 492 do Supremo Tribunal Federal (STF), a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por unanimidade, entendeu que, mesmo sem concordância expressa, uma construtora deve pagar a taxa de manutenção à empresa prestadora de serviços de administração de loteamento, relativamente aos imóveis de que é proprietária.


    O colegiado deixou de exercer o juízo de retratação e manteve o acórdão anteriormente proferido, sob o fundamento de que o precedente do STF diz respeito às associações de moradores, ao passo que, no caso dos autos, a cobrança é pleiteada por uma sociedade empresária.


    Segundo o processo, a empresa de administração ajuizou ação contra a construtora para receber o pagamento de valores decorrentes de serviços de manutenção do loteamento. A construtora sustentou a ilegalidade da cobrança de contribuições mensais para a manutenção, tendo em vista que não concordou com o pagamento por esse tipo de serviço.


    Cobrança de taxa de manutenção pode ser viável


    No STJ, a Terceira Turma negou provimento ao recurso da construtora, por entender que a administradora de loteamento pode cobrar taxa de manutenção dos proprietários de imóveis nele localizados, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-padrão levado a registro no respectivo cartório, ao qual os compradores tenham aderido.


    A construtora entrou com recurso extraordinário para o STF, o qual ficou sobrestado até o julgamento do RE 695.911, cuja repercussão geral foi reconhecida. Ao julgar o Tema 492, o STF fixou a tese de que é inconstitucional a cobrança, por parte de associação de moradores, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano dos proprietários não associados, até o advento da Lei 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão.


    Diante de possível divergência entre o acórdão da Terceira Turma e o precedente do STF, o processo voltou ao colegiado do STJ para eventual juízo de retratação.


    Terceira Turma já distinguiu situação idêntica da tese fixada no Tema 882


    O relator, ministro Marco Aurélio Bellizze, observou que a controvérsia dos autos diz respeito a loteamentos formados inicialmente com base na Lei 6.766/1979, que posteriormente se tornaram assemelhados a condomínios, em razão de necessidades coletivas. No entanto, não é possível classificar os loteamentos fechados como condomínios, pois a estes não se equiparam, ante a ausência de copropriedade das áreas comuns.


    O magistrado recordou que a Segunda Seção do STJ também fixou, em recurso repetitivo, o entendimento de que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que não anuíram com a cobrança (Tema 882).


    Contudo, o ministro destacou que, no próprio acórdão submetido ao juízo de retratação, a Terceira Turma já havia feito a distinção entre o entendimento do Tema 882 e uma situação idêntica à dos autos.


    Situação fática apresentada é diversa da apreciada nos Temas 492/STF e 882/STJ


    O relator ressaltou que a situação discutida no processo é diversa daquela apreciada nos Temas 492/STF e 882/STJ, pois a autora é uma sociedade empresária prestadora de serviços de administração de loteamento, e não uma associação de moradores. Além disso, a ação está fundada no descumprimento de contrato firmado pelas partes, e não em estatuto de associação civil ou na existência de enriquecimento sem causa de uma das partes.


    Segundo Bellizze, o vínculo jurídico entre as partes decorre de um contrato-padrão estabelecido quando da formação do loteamento e registrado em cartório imobiliário, assim como de escritura pública de compra e venda firmada pelos adquirentes.


    Em razão da diferenciação entre o precedente do STF e o caso concreto (distinguishing), a Terceira Turma, acompanhando o voto do relator, deixou de exercer o juízo de retratação e manteve o acórdão anteriormente proferido.


    Leia o acórdão no REsp 1.294.454.


    Fonte: STJ.









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  • Companhia privatizada deve pagar taxa de ocupação à União

    Em 20/01/2023


    Acórdão foi proferido pela Segunda Turma do STJ.


    A Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial n. 1.368.128–PE (REsp), entendeu, por unanimidade, que a Companhia Energética de Pernambuco (CELPE) deve pagar à União a taxa de ocupação de terreno de marinha onde está instalada uma subestação de energia elétrica. O Acórdão teve como Relatora a Ministra Assusete Magalhães, tendo participado do julgamento os Ministros Francisco Falcão, Humberto Martins e Mauro Campbell Marques.


    No caso em tela, o STJ decidiu manter a decisão proferida pelo Tribunal Regional Federal da 5ª Região (TRF5) que negou o pedido da CELPE para que a União se abstivesse de cobrar da empresa a referida taxa de ocupação. Segundo o entendimento do TRF5, ainda que a CELPE seja concessionária de serviço público federal, ela passou a ser integralmente privada e a executar as atividades com finalidades lucrativas. Por tal motivo, a cessão de uso do imóvel deve ser onerosa, conforme art. 18, § 5º, da Lei n. 9.636/1998. O colegiado ainda afirmou que a CELPE perdeu a sua natureza estatal em virtude de sua privatização e que, como não detinha mais recursos públicos em seu capital social, não havia mais justificativa para a utilização gratuita do terreno de marinha, localizado em Recife/PE. Nas razões apresentadas no REsp, a companhia sustentou ser uma concessionária de serviço público federal e que o imóvel era utilizado estritamente para as finalidades da própria concessão do serviço de fornecimento de energia elétrica, garantindo-lhe o direito da cessão gratuita.


    Ao julgar o REsp, a Relatora apontou que, na época em que proferido o acórdão do TRF5, o art. 18 da Lei n. 9.636/1998 previa que, a critério do Poder Executivo, poderiam ser cedidos, gratuitamente ou em condições especiais, imóveis da União a pessoas físicas ou jurídicas, no caso de interesse público ou social ou de aproveitamento econômico de interesse nacional. Por sua vez, o § 5º previa que a cessão, quando destinada exclusivamente à execução de empreendimento de finalidade lucrativa, será onerosa. Assim, diante desta situação, a Relatora proferiu seu Voto no sentido de que a CELPE, ainda que concessionária de serviço público federal, é pessoa jurídica que tornou-se integralmente privada, executando atividade com fim lucrativo. Por tal motivo, nos termos do dispositivo legal mencionado, a cessão de uso do imóvel em questão deve ser onerosa, tal como decidido na origem.


    Leia a íntegra do Acórdão.


    Fonte: IRIB, com informações do STJ.









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  • Taxa SELIC pode ser utilizada como índice de correção monetária em compra e venda de imóvel

    Em 06/02/2023


    Decisão foi proferida pela Terceira Turma do STJ.


    A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial n. 2.011.360–MS (REsp), entendeu, por unanimidade, ser possível a utilização da taxa do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (SELIC) como índice de correção monetária das parcelas ajustadas em contrato de compra e venda de imóvel. O Acórdão teve como Relatora a Ministra Nancy Andrighi, tendo participado do julgamento os Ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro.


    No caso em tela, em síntese, as partes celebraram contrato de compra e venda, o qual tem por objeto um terreno a ser pago em 99 parcelas mensais e sucessivas. No contrato, há previsão expressa de aplicação da referida taxa como índice de correção monetária das parcelas. O Juízo de Primeiro Grau e o Tribunal de Justiça do Estado do Mato Grosso do Sul (TJMS) entenderam ser abusiva a utilização desse índice, por englobar tanto correção monetária quanto os juros e haver estipulação no contrato da incidência simultânea de juros moratórios.


    Ao julgar o REsp, a Relatora, após observar que “a correção monetária e os juros têm finalidades distintas e estes podem ser moratórios ou compensatórios, os quais se voltam a propósitos diversos”, entendeu que se a taxa SELIC “estiver prevista a título de correção das parcelas ajustadas, não há óbice à convenção de incidência de juros de mora, haja vista que se destinam a propósitos distintos” e que “somente haveria que se falar em abusividade se houvesse convenção de incidência simultânea de correção monetária das parcelas pela taxa Selic e de juros remuneratórios, pois se estaria diante de verdadeiro bis in idem. Mas tal não ocorre, segundo dessume-se do quadro fático delineado na origem.”


    Por fim, a Ministra votou pela reforma do acórdão recorrido, “para afastar a abusividade da cláusula contratual que prevê a correção monetária das parcelas do contrato de compra e venda pela taxa Selic.”


    Veja a íntegra do Acórdão.


    Fonte: IRIB, com informações do STJ.









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  • Base de dados jurisprudencial do STJ é atualizada com julgados sobre taxa de ocupação em terreno de marinha

    Em 26/05/2023


    Base “Repetitivos e IACs Anotados” disponibiliza os acórdãos já publicados, organizando-os de acordo com o ramo do direito e por assuntos específicos.


    A base de dados “Repetitivos e IACs Anotados”, do Superior Tribunal de Justiça (STJ), atualizada pela Secretaria de Jurisprudência da Corte, incluiu hoje, 26/05/2023, informações a respeito do julgamento de diversos Recursos Especiais sobre terrenos de marinha. A plataforma disponibiliza os Acórdãos já publicados, organizando-os de acordo com o ramo do Direito e por assuntos específicos.


    Segundo o STJ, foram disponibilizados Acórdãos dos Recursos Especiais ns. 1.951.346, 1.952.093, 1.954.050, 1.956.006 e 1.957.161, classificados no ramo do Direito Administrativo, no assunto “Terreno de Marinha”. Todos os Acórdãos foram proferidos pela Primeira Seção e tiveram como Relator o Ministro Gurgel de Farias. A notícia ainda informa que “os acórdãos estabelecem regras acerca de laudêmio: caracterização do fato gerador mesmo inexistindo registro imobiliário da transação; conhecimento da União acerca do fato gerador como termo inicial do prazo decadencial para constituição de créditos; e aplicação da hipótese de inexigibilidade de cobrança prevista no art. 47, § 1º, parte final, da Lei 9.636/98.”


    Veja a relação completa dos temas disponibilizados neste assunto aqui.


    Fonte: IRIB, com informações do STJ.









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  • STJ: Prazo de prescrição para cobrança de taxa condominial é de cinco anos

    Em 09/12/2016


    A decisão por unanimidade é da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça


    Em julgamento de recurso sob o rito dos repetitivos, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o prazo prescricional a ser aplicado para a cobrança de taxas condominiais é de cinco anos, nos casos regidos pelo Código Civil de 2002.


    Por unanimidade, os ministros aprovaram a tese proposta pelo relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão: “Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.”


    Para os ministros, o débito decorrente do não pagamento das prestações de condomínio se caracteriza como dívida líquida, atraindo a regra disposta no artigo 206, parágrafo 5º, I, do Código Civil.


    Dívida líquida


    O ministro relator justificou que, ao contrário do que sustentaram algumas entidades que se manifestaram no processo, exige-se apenas a comprovação de que a dívida seja líquida, e não a comprovação de que a dívida foi contraída em instrumento particular ou público ou que decorre da lei, entendimento que possibilitaria a aplicação do prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil.


    Salomão lembrou que a taxa condominial é previamente deliberada em assembleia geral, algo constante e definido, ou seja, não restam dúvidas de que se trata de uma dívida líquida, facilmente comprovada.


    O colegiado corroborou opinião do Ministério Público Federal, de que no caso analisado a interpretação da lei não poderia estabelecer outro prazo prescricional, já que não há dúvida sobre a natureza líquida da dívida condominial.


    Precedentes


    O relator destacou ainda o voto da ministra Nancy Andrighi no Recurso Especial 1.139.030, julgado em 2011, em que se aplicou o prazo prescricional de cinco anos. Salomão mencionou também decisões de todos os ministros da Segunda Seção pela aplicação da prescrição quinquenal.


    Com a decisão do STJ, todos os tribunais do país devem observar a regra estabelecida, evitando decisões conflitantes nos casos de cobrança de taxa condominial.


    No caso julgado, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) havia considerado o prazo prescricional de dez anos, por entender que seria aplicável a regra geral do artigo 205 do Código Civil. O recurso foi acolhido pelos ministros para reduzir o prazo prescricional para cinco anos.


    O processo foi afetado à Segunda Seção em março de 2016 e está catalogado no sistema de repetitivos do STJ como Tema 949.


    Leia o voto do relator. 


    Fonte: STJ


    Em 9.12.2016









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  • IPTU e Taxa Condominial somente poderão ser cobrados do proprietário após o uso do bem


    Tramita na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei n. 3.543/2021 (PL), de autoria do Deputado Federal Carlos Bezerra (MDB-MT), que altera a Lei n. 4.591/1964 para estabelecer, na convenção do condomínio, a responsabilidade da incorporadora imobiliária pelas despesas condominiais e pelo Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).


    Segundo o PL, se aprovado, o art. 9º da Lei n. 4.591/1964 passará a viger acrescido dos §§ 5º a 8º, que tratarão da responsabilidade da incorporadora imobiliária pelos pagamentos mencionados. Segundo Bezerra, a cobrança do IPTU e do condomínio realizada pelas construtoras antes mesmo da efetiva entrega das chaves aos adquirentes de suas unidades imobiliárias, é uma prática comum, injusta e abusiva, “vez que algumas construtoras e incorporadoras costumam aproveitar, inclusive, o momento da emissão do ‘habite-se’ para efetuar a cobrança aos adquirentes”. Para o Deputado, a efetiva posse do adquirente no imóvel pode demorar meses após expedição do “habite-se” por diversas razões.


    O PL, que tramita em caráter conclusivo, deverá ser analisado pelas Comissões de Desenvolvimento Urbano (CDU); Defesa do Consumidor (CDC) e Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJC).


    Veja a íntegra do texto inicial do PL.


    Fonte: IRIB, com informações da Agência Câmara de Notícias.



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