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  • Usucapião Extrajudicial. Ata Notarial. Proprietário tabular falecido. Herdeira – notificação – impugnação – ausência.

    Em 07/10/2025


    TJRJ. CM. Processo n. 0802917-21.2025.8.19.0052, Comarca de Araruama, Relatora Desa. Maria Angélica Guimarães Guerra Guedes, julgado em 08/09/2025 e publicado em 11/09/2025.


    EMENTA OFICIAL: REMESSA NECESSÁRIA DE SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. CONSULTA FORMULADA PELO OFICIAL DO CARTÓRIO DO Xº OFÍCIO DE ARARUAMA, QUANTO AO REQUERIMENTO DE REGISTRO DE ATA NOTARIAL DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. I. CASO EM EXAME: 1. Reexame necessário de sentença de improcedência proferida no procedimento de consulta apresentado pelo Oficial do Cartório do Xº Ofício de Araruama, o qual adiou o registro, sob alegação de necessidade de apresentação da notificação dos proprietários do imóvel ou eventuais sucessores. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. As questões em apreço se referem a (i) identificar se escorreita a consulta apresentada pelo Cartório no sentido de esclarecer acerca da necessidade de prévia satisfação da exigência de notificação dos proprietários do imóvel ou eventuais sucessores, como fator condicionante ao registro; (ii) identificar se a sentença deve ser mantida, em reexame necessário. III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. Os documentos juntados aos autos revelam que o proprietário registral e sua esposa são falecidos, tendo sido comprovada a notificação da única herdeira, que se manteve inerte. 4. Regularidade da sentença de improcedência. IV. DISPOSITIVO: Confirmação da sentença, em reexame necessário. (TJRJ. CM. Processo n. 0802917-21.2025.8.19.0052, Comarca de Araruama, Relatora Desa. Maria Angélica Guimarães Guerra Guedes, julgado em 08/09/2025 e publicado em 11/09/2025). Veja a íntegra.









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  • Para efeito de impenhorabilidade, a exploração familiar da pequena propriedade rural deve ser comprovada pelo proprietário executado

    Em 10/02/2023


    Entendimento foi proferido pela Segunda Seção do STJ. Terceira e Quarta Turma divergiam sobre assunto.


    A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar o Recurso Especial n. 1.913.234–SP (REsp) entendeu, por maioria de votos que, para evitar a penhora, a exploração familiar da pequena propriedade rural deve ser comprovada pelo proprietário executado. O Acórdão, ainda pendente de publicação, põe fim à divergência de entendimentos entre a Terceira e a Quarta Turma da Corte e teve como Relatora a Ministra Nancy Andrighi.


    Segundo a notícia divulgada pelo STJ, após a declaração de impenhorabilidade de um imóvel rural em Ação de Execução, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) reformou a decisão “por considerar que os devedores não apresentaram documentos capazes de provar que a família produzia no local e dali tirava o seu sustento.” No REsp, os devedores sustentaram que “em se tratando de uma pequena propriedade rural, seria presumida a sua exploração em caráter familiar e para a própria subsistência.” Portanto, para os Recorrentes, o ônus da prova de que a propriedade não era trabalhada pela família competia ao Exequente.


    Ao julgar o caso, a Ministra Relatora observou que, apesar do art. 833, VII, do Código de Processo Civil (CPC) garantir a impenhorabilidade da pequena propriedade rural, “a legislação não esclareceu o que seria a pequena propriedade para esse fim. Em razão dessa lacuna, apontou, a jurisprudência tem utilizado o conceito trazido pela Lei 8.629/1993, segundo a qual a pequena propriedade corresponde àquela de até quatro módulos fiscais (o módulo fiscal é definido por município).” Ademais, ressaltou ser “pacífico no STJ o entendimento de que incumbe ao devedor demonstrar que a propriedade penhorada não ultrapassa quatro módulos fiscais.”


    A notícia também informa que a Ministra ressaltou, em relação à utilização do bem para a economia familiar, que “cabe ao autor da ação o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito e, em contraposição, é dever do réu demonstrar o fato extintivo, impeditivo ou modificativo desse direito, nos termos do artigo 373 do CPC. Desse modo – concluiu a magistrada –, é sobre o executado que recai o encargo de comprovar os requisitos para o reconhecimento da impenhorabilidade.”


    Nancy Andrighi também mencionou que “a Quarta Turma, ao reconhecer uma presunção relativa de que a pequena propriedade é trabalhada pela família, equiparou a impenhorabilidade do pequeno imóvel rural à impenhorabilidade do bem de família”, mas ressaltou que “apenas no caso do bem de família, não é necessária a demonstração de que o imóvel é único e destinado para moradia familiar, porque esse não é um requisito previsto pela Lei 8.009/1990.”


    No julgamento, o colegiado também ratificou a jurisprudência segundo a qual a impenhorabilidade é mantida mesmo nos casos em que o imóvel foi dado em garantia hipotecária pelo proprietário.


    Tão logo o Acórdão seja publicado, ele será divulgado no Boletim do IRIB. Acompanhe!


    Fonte: IRIB, com informações do STJ.









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  • Adjudicação Compulsória. Proprietário tabular – ciência. Continuidade Registral.

    Em 19/12/2024


    TJRS. Décima Nona Câmara Cível. Agravo de Instrumento n. 5326485-29.2024.8.21.7000, Relatora Des. Rute dos Santos Rossato, julgado em 06/12/2024 e publicado em 13/12/2024.


    EMENTA OFICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. DÚVIDA SUSCITADA POR OFICIAL REGISTRADOR DO REGISTRO DE IMÓVEIS. NECESSÁRIA A CIÊNCIA DE TODOS OS PROPRIETÁRIOS REGISTRAIS, SOB PENA DE AFRONTA AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. DECISÃO MANTIDA RECURSO DESPROVIDO. (TJRS. Décima Nona Câmara Cível. Agravo de Instrumento n. 5326485-29.2024.8.21.7000, Relatora Des. Rute dos Santos Rossato, julgado em 06/12/2024 e publicado em 13/12/2024). Veja a íntegra.









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  • TJMG: Usucapião. Condomínio. Condômino – proprietário tabular – posse localizada e demarcada. Divisão parcial

    Em 25/10/2016


    “É lícita a usucapião pelo condômino proprietário da sua quota parte no imóvel comum, desde que exerça posse localizada e demarcada, com exclusividade, ainda que a finalidade seja de divisão parcial ou extinção do condomínio, ao menos quanto ao seu quinhão, buscando, com isso, a correção do registro imobiliário.”


    A 16ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) julgou a Apelação Cível nº 1.0271.07.116207-4/001, onde se decidiu ser “lícita a usucapião pelo condômino proprietário da sua quota parte no imóvel comum, desde que exerça posse localizada e demarcada, com exclusividade, ainda que a finalidade seja de divisão parcial ou extinção do condomínio, ao menos quanto ao seu quinhão, buscando, com isso, a correção do registro imobiliário.” O acórdão teve como Relator o Desembargador Pedro Aleixo e o recurso foi, por unanimidade, julgado provido.


    O caso trata de apelação interposta contra r. sentença proferida nos Autos de Ação de Usucapião, que julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, conforme art. 485, VI do Código de Processo Civil, devido a inadequação da via eleita. Inconformados, os apelantes sustentaram, em suas razões recursais, que, ao contrário do que restou entendido pelo MM. Juiz, o caso em questão não é de retificação de área, mas sim de usucapião, já que desejam a titularidade sobre porção certa e localizada do terreno. Explicaram, ainda, que a questão não se trata de uma simples retificação de área, tendo em vista que na matrícula existem inúmeros comunheiros, sendo que uns já venderam somente com contratos, fizeram cessão de direitos e não registraram, outros já morreram e alguns já sumiram. Sustentaram, também, que anteriormente ao ingresso da presente ação, houve tentativa de divisão, o que restou impossível, tendo em vista a situação de condomínio e a dificuldade de localização dos comunheiros e que, além disso, ao proceder a remediação foi encontrada área maior de cada um.


    Ao julgar o recurso, o Relator observou que “não há, na espécie, título hábil para individualização da propriedade conforme a posse localizada de cada condômino, sendo certo que tanto a doutrina quanto a jurisprudência admitem ser perfeitamente lícita a usucapião pelo condômino proprietário da sua quota parte no imóvel comum, desde que exerça posse localizada e demarcada, com exclusividade, ainda que a finalidade seja de divisão parcial ou de extinção do condomínio, ao menos quanto ao seu quinhão, buscando, com isso, a correção do registro imobiliário.” Além disso, o Relator destacou que os apelantes alegaram que cada um dos condôminos já está há vários anos em áreas demarcadas, fazendo uso da mesma; que, embora tenham justo título, a área que usam e desfrutam contém mais terra do que o documento e que é parte ideal no referido documento, pertencendo a um todo maior, o que necessita de uma regularização. Posto isto, o Relator entendeu que não há, in casu, título hábil para a individualização da propriedade conforme a posse localizada de cada condômino, sendo cabível a usucapião mesmo a quem disponha de título dominial, como instrumento eficaz de consertar o domínio derivado imperfeito.


    Diante do exposto, o Relator votou pelo provimento do recurso.


    Íntegra da decisão


     


    NOTA TÉCNICA DO IRIB – As decisões publicadas neste espaço do Boletim Eletrônico não representam, necessariamente, o entendimento do IRIB sobre o tema. Trata-se de julgados que o Registrador Imobiliário deverá analisar no âmbito de sua independência jurídica, à luz dos casos concretos, bem como da doutrina, jurisprudência e normatização vigentes.


    Seleção: Consultoria do IRIB


    Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB


     









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  • Clipping – Conjur – Proprietário não responde por dívida condominial de antigo dono, decide STJ

    Em 02/01/2019


    As dívidas condominiais devem ser cobradas de quem era o proprietário do imóvel à época do registro do condomínio e não do novo proprietário.


    As dívidas condominiais devem ser cobradas de quem era o proprietário do imóvel à época do registro do condomínio e não do novo proprietário.


     


    Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça deu parcial provimento ao recurso a um proprietário que foi inscrito em cadastro de devedores por dívidas da época em que o imóvel pertencia ao antigo dono.


     


    De acordo com o processo, o homem não pagou as taxas condominiais no período de outubro de 2008 a março de 2010. Ele comprou o imóvel em 31 de março de 2010.


     


    No recurso, sustentou que o edifício não preenchia os requisitos legais para ser considerado um condomínio, e, dessa forma, o débito teria natureza pessoal, devendo a cobrança ser enviada ao proprietário anterior.


     


    De acordo com a relatora, ministra Nancy Andrighi, uma vez constituído o condomínio, a jurisprudência do STJ aponta no sentido de que todas as obrigações condominiais decorrentes têm caráter propter rem.


     


    “Devidamente estabelecido o condomínio, todas as despesas condominiais são obrigações propter rem, isto é, existentes em função do bem e, assim, devidas por quem quer que o possua”, explicou.


     


    A ministra apontou que o tema 882, dos recursos repetitivos, firma que, na ausência de condomínio formalmente constituído, é preciso anuência do associado para que ele se torne responsável pelas dívidas relacionadas à associação de moradores.


     


    “Previamente ao registro da convenção de condomínio, as cotas condominiais não podem ser cobradas junto ao recorrente. Porém, aquelas dívidas surgidas posteriormente à convenção devem ser consideradas de natureza propter rem”, considerou a relatora.


     


    Convenção do condomínio


    A convenção do condomínio foi registrada em julho de 2009, e é preciso, segundo a relatora, estabelecer o correto marco temporal a partir do qual as dívidas condominiais são devidas pelo recorrente, atual proprietário do imóvel.


     


    Segundo ela, previamente ao registro da convenção de condomínio, as cotas condominiais não podem ser cobradas do recorrente. “Porém, aquelas dívidas surgidas posteriormente à convenção (09/07/2009) devem ser consideradas de natureza propter rem e, portanto, são também oponíveis ao recorrente”, disse. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.


     


    REsp 1731128


     


    Fonte: Conjur


     









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  • IPTU e Taxa Condominial somente poderão ser cobrados do proprietário após o uso do bem


    Tramita na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei n. 3.543/2021 (PL), de autoria do Deputado Federal Carlos Bezerra (MDB-MT), que altera a Lei n. 4.591/1964 para estabelecer, na convenção do condomínio, a responsabilidade da incorporadora imobiliária pelas despesas condominiais e pelo Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).


    Segundo o PL, se aprovado, o art. 9º da Lei n. 4.591/1964 passará a viger acrescido dos §§ 5º a 8º, que tratarão da responsabilidade da incorporadora imobiliária pelos pagamentos mencionados. Segundo Bezerra, a cobrança do IPTU e do condomínio realizada pelas construtoras antes mesmo da efetiva entrega das chaves aos adquirentes de suas unidades imobiliárias, é uma prática comum, injusta e abusiva, “vez que algumas construtoras e incorporadoras costumam aproveitar, inclusive, o momento da emissão do ‘habite-se’ para efetuar a cobrança aos adquirentes”. Para o Deputado, a efetiva posse do adquirente no imóvel pode demorar meses após expedição do “habite-se” por diversas razões.


    O PL, que tramita em caráter conclusivo, deverá ser analisado pelas Comissões de Desenvolvimento Urbano (CDU); Defesa do Consumidor (CDC) e Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJC).


    Veja a íntegra do texto inicial do PL.


    Fonte: IRIB, com informações da Agência Câmara de Notícias.



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  • Condomínio deve adequar vagas de garagem ou indenizar proprietário que teve uso proibido

    Em 20/05/2022


    Decisão é no sentido de que condomínio adote providências necessárias para readequar o projeto de garagem que garanta ao proprietário de apartamento a utilização privativa de duas vagas.


    A 6ª Turma Cível do TJDFT determinou que o Edifício Residencial San Lorenzo adote as providências necessárias para readequar o projeto de garagem que garanta ao proprietário de apartamento a utilização privativa de duas vagas, conforme previsto na escritura do imóvel. Uma das vagas foi impossibilitada de uso, após vistoria do Corpo de Bombeiros Militar do DF (CBMDF). Na decisão, o colegiado também anulou multa aplicada ao morador.


    O autor conta que é dono do imóvel, localizado em Águas Claras, e das duas respectivas vagas de garagem, localizadas no primeiro subsolo do prédio. Afirma que, desde a aquisição, vinha utilizando o espaço conforme sua destinação. Contudo, após vistoria técnica dos CBMDF, foi notificado sobre irregularidades na construção do empreendimento e que haveria necessidade de supressão de uma das vagas, por impedir o acesso à saída de emergência do local, sob pena de multa. Apesar de ter procurado o condomínio e a construtora para resolver a situação, explica que continuou usando as referidas vagas, motivo pelo qual foi multado pelo residencial em R$ 3.530,70, o que considera ilícito.


    O proprietário registra que, antes mesmo da visita do CBMDF, o réu já sabia do vício de projeto que resultou na inutilização das vagas, tanto que propôs ação contra a construtora para correção dos defeitos. Assim, requereu a disponibilização de duas vagas de garagem similares, para uso privativo, e a suspensão da multa, ou, alternativamente, indenização no valor correspondente a uma vaga.


    De sua parte, o condomínio alega que os erros de projeto e de execução das obras são de responsabilidade da construtora, que edificou o empreendimento e vendeu os apartamentos e as respectivas vagas sem observar as regras de segurança comunitária, fato que afasta sua responsabilidade, uma vez que apenas agiu de forma lícita e cumpriu a determinação do Corpo de Bombeiros.


    Ao analisar o caso, a Desembargadora relatora verificou que, em março de 2021, o condomínio ajuizou ação no intuito de responsabilizar a construtora por diversos vícios encontrados na construção do edifício, entre eles o erro de projeto da divisão das vagas da garagem, que fundamentou a notificação do CBMDF. Na sentença, restou definido que não havia responsabilidade da empresa por sanar o vício relacionado ao projeto da garagem, de forma que o prédio deveria arcar com o ônus das alterações necessárias.


    “A irregularidade encontrada na vistoria do Corpo de Bombeiros levou à necessidade de utilização, por todo o condomínio, de área que foi adquirida pelo apelante-autor como de sua propriedade. Assim, impedir autor, que adquiriu esse imóvel, de usufruí-lo, configura-se uma forma de desapropriação e que deve ser compensada, sob pena de gerar o favorecimento de toda a coletividade em detrimento de apenas um dos condôminos”, esclareceu a magistrada.


    Diante disso, o colegiado definiu que o condomínio deve adotar as providências para readequar as vagas de garagem, a fim de propiciar ao autor a utilização de suas duas unidades ou indenizá-lo pela vaga perdida. Em consequência, a multa aplicada a ele também é nula. Foi dado prazo de 120 dias para cumprimento da determinação.


    A decisão foi unânime.


    Acesse o PJe2 e confira o processo: 0716608-05.2020.8.07.0020


    Processo relacionado: 0711407-03.2018.8.07.0020


    Fonte: TJDFT (Por: CS).









    Fonte: