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  • Ausência de intimação prévia do credor fiduciário acarreta a ineficácia da arrematação

    Em 02/12/2025


    Entendimento é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça.

    A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial n. 1.994.309-RS (REsp), entendeu, por unanimidade, que, no caso de cobrança de débitos condominiais, havendo penhora e arrematação do imóvel dado em garantia fiduciária, a ausência de intimação do credor fiduciário sobre a alienação judicial do bem torna o ato ineficaz. O Acórdão teve como Relator o Ministro Moura Ribeiro.

    Conforme consta no Acórdão, o caso trata de execução de título extrajudicial ajuizada por condomínio para a cobrança de débitos condominiais, sendo que, no curso do processo, o imóvel gerador da dívida foi penhorado e arrematado em leilão judicial. O referido imóvel está alienado fiduciariamente ao Banco do Brasil (BB), sendo este o credor fiduciário. Nos autos, o BB informou que somente foi intimado do leilão um dia após a sua realização, sustentando a nulidade da penhora e da arrematação, bem como a preferência de seu crédito em relação ao do condomínio.

    Ao julgar o caso, o Juízo de Primeiro Grau “rejeitou as alegações, convalidando os atos de penhora e arrematação e afirmando a preferência do crédito condominial por sua natureza propter rem.” Por sua vez, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJRS) conheceu parcialmente do recurso, negando-lhe provimento. O Tribunal estadual entendeu que “a falta de intimação geraria apenas a ineficácia da arrematação em relação ao credor, sem invalidar o ato, e que o crédito condominial, por sua natureza propter rem, teria preferência sobre a garantia fiduciária.”

    Inconformado, o BB ajuizou o referido REsp, alegando a violação de diversos dispositivos dos Códigos Civil e de Processo Civil, bem como dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997. O BB ainda sustentou, em síntese, a “(1) negativa de prestação jurisdicional, por omissões no acórdão recorrido mesmo após a oposição de embargos de declaração; (2) nulidade da penhora e ineficácia da arrematação, em razão da ausência de sua intimação tempestiva como credor fiduciário; (3) impossibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de dívida condominial, pois o bem não integra o patrimônio do devedor fiduciante; e (4) preferência do crédito garantido por alienação fiduciária sobre o crédito condominial.”

    Ao julgar o REsp, o Ministro Relator observou que o TJRS “tratou a alienação fiduciária como se hipoteca fosse, aplicando um raciocínio que não se coaduna com a natureza jurídica do instituto.” Ademais, apontou que “o acórdão recorrido, ao validar a penhora sobre o imóvel, violou o art. 1.368-B do Código Civil e a lógica do sistema de garantia fiduciária” e que “a ausência de intimação prévia do credor fiduciário, exigida pelo art. 889-V, do CPC, acarreta a ineficácia da arrematação, conforme o disposto no art. 804 do mesmo código.”

    Por fim, o Relator entendeu que “o Tribunal gaúcho errou ao limitar essa ineficácia apenas à relação com o credor. A norma visa proteger o titular do direito real, e sua inobservância invalida o ato de expropriação como um todo, pois realizado sem o conhecimento daquele que detém a propriedade do bem. A arrematação de um bem pertencente a terceiro, sem a devida ciência deste, não pode subsistir.”

    Leia a íntegra do Acórdão.

    Fonte: IRIB, com informações do STJ.









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  • PL dispensa necessidade de autorização prévia do Prefeito em obras do PMCMV

    Em 11/11/2025


    Proposta mantém a exigência do alvará de construção.


    A Comissão de Desenvolvimento Urbano da Câmara dos Deputados (CDU) aprovou o Projeto de Lei n. 4.250/2025 (PL), apresentado pelo Deputado Federal Hildo Rocha (MDB-MA), que altera a Lei n. 14.620/2023 para que as propostas de contrato do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) sejam condicionadas apenas à apresentação do alvará de construção emitido pela Prefeitura, dispensando a autorização prévia do Prefeito.


    Segundo a notícia publicada pela Agência Câmara de Notícias, “atualmente, a execução das obras do programa depende, na prática, de aprovação da prefeitura, incluindo o alvará de construção e, em muitos casos, autorização formal do prefeito para firmar o contrato. A proposta mantém a exigência do alvará de construção (que é um ato técnico e obrigatório da prefeitura), mas dispensa qualquer outro tipo de autorização do prefeito para dar início às obras.”


    A Agência destaca, também, que “a medida vale para empreendimentos financiados pelo Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e pelo Fundo de Desenvolvimento Social (FDS), utilizados na construção de moradias populares.”


    Para Rocha, “na prática da burocracia habitacional municipal, em manuais de licenciamento, cartilhas de regras para adesão ou apenas na praxe cotidiana, muitas prefeituras demandam autorizações pessoais do Prefeito como condição para o licenciamento dos projetos de construção. A aprovação das propostas dos beneficiários, encaminhadas pelos agentes e operadores, cabe exclusivamente aos gestores do programa e não ao ente municipal.”


    Para o autor do Parecer aprovado na CDU, Deputado Federal Yury do Paredão (MDB-CE), “o projeto apresenta mérito inquestionável ao reduzir entraves burocráticos e evitar interferências políticas na execução de uma política pública essencial como o PMCMV. A atual exigência, em diversos municípios, de autorizações pessoais do prefeito para o licenciamento de projetos de habitação popular cria espaço para práticas discricionárias e barganhas políticas incompatíveis com os princípios da impessoalidade, moralidade e eficiência previstos no art. 37 da Constituição Federal.”


    Leia a íntegra do texto inicial e do Parecer aprovado pela CDU.


    Fonte: IRIB, com informações da Agência Câmara de Notícias e da Câmara dos Deputados.









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  • Ato registral. Retificação prévia. Coordenadas geográficas – inserção. Provimento CNJ 195/2025.

    Em 09/10/2025


    IRIB Responde esclarece dúvida acerca de exigência de georreferenciamento para prática de ato registral.


    PERGUNTA: Temos várias matrículas onde os imóveis não são descritos com coordenadas geográficas. Tendo em vista a edição do Provimento n. 195/CNJ, o proprietário está obrigado a proceder à prévia retificação da matrícula para a inserção das coordenadas antes de o Oficial proceder qualquer ato?


    Veja a pergunta original e sua resposta. [Conteúdo restrito aos Associados]









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  • PL prevê averbação de autorização prévia de cônjuge para alienação de imóvel de empresário

    Em 25/03/2025


    Averbação prévia seria condição para que o empresário possa dispor do imóvel sem precisar da autorização do cônjuge, independentemente do regime de bens.


    De autoria do Deputado Federal Jonas Donizette (PSB-SP), o Projeto de Lei n. 4.926/2024 (PL), altera o Código Civil para tornar necessária a “prévia averbação da autorização conjugal à conferência do imóvel ao patrimônio empresarial, no cartório de registro de imóveis, para a sua alienação.” O PL tramita na Câmara dos Deputados em caráter conclusivo e será analisado pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJC).


    De acordo com a informação divulgada pela Agência Câmara de Notícias, o PL “torna obrigatório o registro em cartório de prévia autorização conjugal no momento em que um bem é incorporado ao patrimônio empresarial de um empresário casado. Essa averbação seria uma condição para que o empresário possa vender, ou usar como garantia, imóveis da empresa sem precisar da autorização do cônjuge, independentemente do regime de bens.”


    De acordo com o texto inicial do PL, se aprovado como apresentado, o projeto altera o art. 978 do Código Civil, que passaria a ter a seguinte redação:


    “Art. 978. O empresário casado pode, sem necessidade de outorga conjugal, qualquer que seja o regime de bens, alienar os imóveis que integrem o patrimônio da empresa ou gravá-los de ônus real, desde que exista prévia averbação de autorização conjugal à conferência do imóvel ao patrimônio empresarial no cartório de registro de imóveis, com a consequente averbação do ato à margem de sua inscrição no registro público de empresas mercantis (NR)”.


    Para o autor do PL, “o presente projeto de lei busca alterar o art. 978 do Código Civil, dispondo que o empresário casado pode, sem necessidade de outorga conjugal, qualquer que seja o regime de bens, alienar os imóveis que integrem o patrimônio da empresa ou gravá-los de ônus real, desde que exista prévia averbação de autorização conjugal à conferência do imóvel ao patrimônio empresarial no cartório de registro de imóveis, com a consequente averbação do ato à margem de sua inscrição no registro público de empresas mercantis, visto que atualmente, pela redação do referido dispositivo, tal averbação afigura-se desnecessária.”


    O Deputado fundamenta o PL citando que “o Enunciado 58 da II Jornada de Direito Comercial esclarece que o empresário individual casado é o destinatário da norma do art. 978 do Código Civil, possibilitando a alienação ou gravame de ônus real no imóvel empresarial desde que haja a prévia averbação de autorização conjugal à conferência do imóvel ao patrimônio empresarial no cartório de registro de imóveis.”


    Leia a íntegra do texto inicial do PL.


    Fonte: IRIB, com informações da Agência Câmara de Notícias e da Câmara dos Deputados.









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  • Para STJ, credor fiduciário pode ajuizar a ação de reintegração de posse mesmo sem a prévia realização dos leilões

    Em 05/07/2024


    Entendimento foi proferido pela Terceira Turma da Corte, por unanimidade.


    Ao julgar o Recurso Especial n. 2.092.980-PA (REsp), a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu, por unanimidade, que, “no âmbito da alienação fiduciária de bem imóvel, após o inadimplemento e a constituição em mora do devedor, é lícito o ajuizamento de ação de reintegração de posse independentemente de prévia realização do leilão público do bem.” O Acórdão teve como Relatora a Ministra Nancy Andrighi, tendo participado do julgamento os Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro.


    Segundo a notícia publicada pelo STJ, um banco teve seu pedido de reintegração de posse julgado improcedente em Primeira Instância, tendo o Tribunal de Justiça local entendido, em seguida, que a prévia realização de leilão público seria imprescindível para a imissão na posse. No REsp, o banco argumentou que, “no âmbito da alienação fiduciária de imóveis, caso a dívida não seja paga e o devedor fiduciante seja constituído em mora, a propriedade se consolida em nome do credor, o que legitima o ajuizamento da ação de reintegração de posse, sem a necessidade de realização do leilão.”


    A notícia ainda destaca que, de acordo com a Ministra Andrighi, não é possível extrair da Lei n. 9.514/1997 “qualquer indicação de que a reintegração de posse do imóvel não poderia ser deferida em favor de seu proprietário antes da realização dos leilões.” Além disso, o STJ ressaltou que “o único requisito para a ação de reintegração de posse é a consolidação da propriedade em nome do credor, conforme o artigo 30 da mesma lei.”


    Leia a íntegra o Acórdão.


    Fonte: IRIB, com informações do STJ.









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