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  • Sob Lei do Distrato, é possível aplicar multa por desistência e taxa de ocupação de lote não edificado

    Em 22/10/2025


    Entendimento é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).


    Nos casos de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel celebrado após a entrada em vigor da Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), é possível descontar da quantia a ser restituída ao comprador desistente a taxa de ocupação ou fruição, mesmo na hipótese de lotes não edificados, além do valor da cláusula penal.


    Com esse entendimento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que concluiu pela possibilidade de retenção do valor pago pelo comprador de um lote que desistiu do negócio. No caso, não sobrou nada a ser devolvido após a dedução dos encargos de rescisão previstos legal e contratualmente.


    Segundo o processo, o contrato foi assinado em 2021, no valor de R$ 111.042,00. Após pagar R$ 6.549,10, o comprador pediu a dissolução do negócio. A vendedora aplicou a multa contratual e a taxa de ocupação pelo tempo em que o imóvel esteve com o comprador, mas este ajuizou ação questionando as deduções.


    Tanto o juízo de primeiro grau quanto o TJSP entenderam que as retenções foram feitas dentro dos parâmetros legais e que o comprador foi informado previamente a respeito das consequências da desistência.


    Lei passou a prever cláusula penal nas rescisões contratuais


    A relatora no STJ, ministra Isabel Gallotti, explicou que, no caso, aplica-se a Lei do Distrato – editada em 2018, antes da assinatura do contrato no ano de 2021 –, a qual prevê cláusulas penais na hipótese de desistência por parte dos compradores de lotes. Anteriormente a essa lei – ressaltou –, não havia tal previsão, porque a Lei 6.766/1979 considerava esse tipo de negócio irretratável.


    A ministra lembrou que a proibição de desistir do negócio foi sendo mitigada pela jurisprudência do STJ, com base no Código de Defesa do Consumidor (CDC), especialmente quando demonstrada a incapacidade do comprador de continuar honrando as prestações. Segundo a relatora, nessas situações anteriores à vigência da Lei 13.786/2018, a Segunda Seção do tribunal estabeleceu o percentual de 25% dos valores pagos para a compensação dos prejuízos do incorporador, se não houvesse peculiaridade que, no caso específico, justificasse percentual diferente.


    Com a edição da Lei 13.786/2018 – prosseguiu a relatora –, passou a ser previsto o direito de distrato, por meio da inclusão do artigo 26-A na Lei 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano. Este artigo estabelece a cláusula penal de 10% do valor atualizado do contrato de aquisição do lote para os casos de rescisão.


    No recurso em análise, Gallotti verificou que a cláusula contratual estava dentro dos parâmetros da lei, tendo sido correta a retenção do valor. Ela observou também que não está sendo cobrada pela vendedora diferença alguma em seu favor. Ela apenas alega, em sua defesa, o direito de retenção a esse título dos valores a serem devolvidos ao consumidor desistente.


    Após a Lei 13.786/2018, a taxa de fruição é devida com ou sem edificação no lote


    Já em relação à taxa de fruição no caso de lote não edificado, a relatora lembrou que a jurisprudência do STJ não autorizava a sua cobrança antes da Lei 13.786/2018, devido à falta de previsão legal para sua incidência sem a efetiva utilização do bem pelo comprador.


    No entanto – afirmou –, a Lei do Distrato passou a prever expressamente, no inciso I do artigo 32-A, que, além da cláusula penal, é permitida a retenção de “valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato”. Para a relatora, o entendimento anterior do tribunal não pode mais prevalecer para os contratos celebrados após a edição da Lei do Distrato, que prevê a retenção desse valor em qualquer hipótese – com ou sem edificação no lote.


    “Não se verifica ofensa ao artigo 53 do CDC, pois não há previsão de cláusula contratual que estabeleça a perda total das prestações pagas em benefício do loteador. Na verdade, o contrato expressamente previu a devolução das quantias pagas com descontos permitidos na lei em vigor quando de sua celebração. Se nada há a ser restituído ao adquirente é porque ele pagou quantia muito pequena, que não é capaz de quitar sequer a cláusula penal e a taxa de fruição contratualmente fixadas dentro dos limites da lei”, explicou.


    Fonte: STJ.









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  • STJ entende possível penhora de direitos aquisitivos de contrato de promessa de compra e venda não registrado

    Em 16/06/2023


    Decisão foi proferida pela Terceira Turma da Corte.


    A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial n. 2.015.453–MG (REsp), entendeu, por unanimidade, ser possível a penhora de direitos aquisitivos de contrato de promessa de compra e venda não registrado na hipótese de o exequente ser proprietário e vendedor do imóvel objeto da penhora. O Acórdão teve como Relatora a Ministra Nancy Andrighi.


    No caso em tela, a exequente e vendedora, proprietária do imóvel, celebrou contrato de promessa de compra e venda com a executada e compradora do bem, que não pagou duas promissórias oriundas deste contrato, ocasião em que a vendedora pleiteou a penhora dos direitos da compradora sobre o imóvel. Ao analisar o caso, o juízo a quo entendeu que não houve averbação do contrato na matrícula do imóvel e que o bem ainda estaria inscrito em nome da vendedora, negando-lhe o pedido. No julgamento do recurso, o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) manteve a sentença de primeiro grau. Já em sede de REsp, a vendedora alegou a desnecessidade do registro do contrato e a irrelevância do imóvel ainda estar em seu nome para fins da penhora.


    Ao julgar REsp, a Ministra Relatora observou inicialmente que “entre as inúmeras inovações do CPC/15 em relação à fase executiva dos processos judiciais, encontra-se a expressa permissão de penhora dos direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia (art. 835, inciso XII)” e que, “nesta hipótese, a penhora não recai sobre o bem objeto do contrato, mas sobre os direitos identificáveis e avaliáveis que derivam da relação obrigacional firmada entre as partes.”


    Sobre a possibilidade da penhora de direitos aquisitivos ainda que ausente o registro do contrato, a Relatora apontou que “a autorização conferida pela lei para a penhora de direitos independe, inclusive, da existência de registro do contrato de promessa compra e venda. No ponto, frisa-se que, a despeito das hipóteses de impenhorabilidade, a penhora pode recair sobre quaisquer direitos de natureza patrimonial, sem que seja feita qualquer ressalva legal ou exigência especial em relação aos direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda (art. 835, XII, do CPC/15).”


    Nancy Andrighi ainda afirmou que “se trata de faculdade do credor optar, quando do inadimplemento da contraparte, pela rescisão do contrato cumulada com perdas e danos ou pela execução dos valores devidos, com a manutenção da avença e a consequente penhora de bens – a qual incide, inclusive, sobre os direitos aquisitivos. O credor, ao escolher entre tais medidas, leva em consideração sobretudo o interesse na manutenção do pactuado, a celeridade do processo executivo em face ao processo de conhecimento e a eventual inexistência de adimplemento parcial da obrigação.”


    Assim, a Ministra entendeu que “não há, em tese, restrição legal para o deferimento da penhora dos direitos aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda, ainda que o exequente seja o promitente vendedor/proprietário do imóvel e que a referida avença tampouco esteja registrada.”


    Leia a íntegra do Acórdão.


    Fonte: IRIB, com informações do STJ.









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  • STJ entende possível partilha de bens acumulados anteriormente à união estável, desde que comprovado o esforço comum

    Em 08/08/2024


    Decisão proferida pela Corte reafirma que escritura pública modificativa do regime de bens da união estável com eficácia retroativa não é admitida pelo Tribunal.


    Em decisão unânime, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu ser possível a partilha do patrimônio acumulado anteriormente à união estável, desde que comprovado o esforço comum do casal, e reafirmou que a Corte não admite a celebração de escritura pública modificativa do regime de bens da união estável com eficácia retroativa. O Acórdão teve como Relatora a Ministra Nancy Andrighi.


    Segundo a notícia publicada pelo STJ, o casal se relacionava desde 1978 e viveu em união estável a partir de 2012, tendo adquirido bens nos anos de 1985 e 1986, anteriormente à vigência da Lei n. 9.278/1996, que estabeleceu a presunção absoluta de que o patrimônio adquirido durante a união estável é resultado do esforço comum dos conviventes. Para a recorrente, “a escritura pública de união estável celebrada em 2012 seria prova suficiente para a partilha de todos os bens adquiridos na constância do vínculo convivencial.”


    Ao julgar o Recurso Especial, a Ministra Relatora observou que “a jurisprudência do STJ estabelece que a propriedade dos bens adquiridos antes da Lei 9.278/1996 é determinada pelo ordenamento jurídico vigente à época da compra (REsp 1.124.859) e que a partilha exige a prova da participação de ambos na aquisição (REsp 1.324.222).” Além disso, apontou que a partilha dos bens “foi deferida com base na Súmula 380 do STF e na escritura pública de união estável lavrada em 2012 – única prova de esforço comum referenciada pela mulher, que buscava, com efeitos retroativos, a aplicação do regime de comunhão parcial de bens desde a constituição da convivência, em 1978” e ressaltou que “a celebração de escritura pública modificativa do regime de bens da união estável com eficácia retroativa não é admitida pela jurisprudência do STJ (REsp 1.845.416).”


    Leia a íntegra da notícia.


    Fonte: IRIB, com informações do STJ.









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  • TJGO: é possível Reurb-E em loteamento irregular localizado em área rural

    Em 29/03/2021


    Juíza de Direito da Vara Judicial de Araçu/GO julgou improcedente Suscitação de Dúvida e considerou juridicamente viável a regularização de um loteamento informal de chácaras da zona rural.



    De acordo com as informações publicadas pelo site do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJGO), a Juíza de Direito da Vara Judicial de Araçu/GO, Denise Gondim de Mendonça, julgou improcedente Dúvida suscitada pelo Cartório de Registro de Imóveis e Tabelionato de Notas do Distrito Judiciário de Caturaí/GO, onde se discutiu acerca da viabilidade jurídica de se registrar certidão expedida no âmbito da Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico (Reurb-E), considerando-se que o loteamento irregular está localizado em área rural.


    Segundo a notícia, foi solicitado o registro da certidão referente ao projeto de regularização fundiária, aprovado pela Prefeitura Municipal, de loteamento de chácaras, com a criação da matrícula individualizada, sob a alegação de tratar-se de área já consolidada nos termos da Lei n. 13.465/17 e de estarem preenchidos os requisitos necessários para o procedimento da Reurb-E.


    No caso em tela, a juíza destacou que a Lei n. 13.465/2017 tornou possível a regularização de diversas situações fáticas como condomínios de fato, os clandestinos, de lazer, assentamentos urbanos, loteamentos, dentre outros. Destacou, ainda, que o Decreto n. 9.310/2018, em seu art. 3º, § 13, preconiza que o disposto na Lei n. 13.465/2017, e no referido Decreto se aplica aos imóveis localizados em área rural, desde que a unidade imobiliária tenha área inferior à fração mínima de parcelamento prevista no art. 8º da Lei n. 5.868/1972. Para a Magistrada, “tanto a Lei 13.465/2017 quanto o Decreto n. 9.310/2018, não levaram em consideração a localização da propriedade, mas sim o uso e as características da ocupação.”


    Ainda de acordo com a notícia publicada, a decisão ainda citou o Código de Normas e Procedimentos do Foro Extrajudicial CGJ/2021, que, no Título VIII – Do Registro da Regularização Fundiária Urbana – Reurb, Capítulo 1, dispõe que “as normas de que trata este Capítulo são aplicáveis aos imóveis localizados em área rural, desde que a unidade imobiliária tenha área inferior a fração mínima de parcelamento prevista no art. 8º, da Lei n. 5.868/1972.”


    Fonte: IRIB, com informações do Centro de Comunicação Social do TJGO (Arianne Lopes).









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