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Em 02/12/2025

Entendimento é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial n. 1.994.309-RS (REsp), entendeu, por unanimidade, que, no caso de cobrança de débitos condominiais, havendo penhora e arrematação do imóvel dado em garantia fiduciária, a ausência de intimação do credor fiduciário sobre a alienação judicial do bem torna o ato ineficaz. O Acórdão teve como Relator o Ministro Moura Ribeiro.

Conforme consta no Acórdão, o caso trata de execução de título extrajudicial ajuizada por condomínio para a cobrança de débitos condominiais, sendo que, no curso do processo, o imóvel gerador da dívida foi penhorado e arrematado em leilão judicial. O referido imóvel está alienado fiduciariamente ao Banco do Brasil (BB), sendo este o credor fiduciário. Nos autos, o BB informou que somente foi intimado do leilão um dia após a sua realização, sustentando a nulidade da penhora e da arrematação, bem como a preferência de seu crédito em relação ao do condomínio.

Ao julgar o caso, o Juízo de Primeiro Grau “rejeitou as alegações, convalidando os atos de penhora e arrematação e afirmando a preferência do crédito condominial por sua natureza propter rem.” Por sua vez, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJRS) conheceu parcialmente do recurso, negando-lhe provimento. O Tribunal estadual entendeu que “a falta de intimação geraria apenas a ineficácia da arrematação em relação ao credor, sem invalidar o ato, e que o crédito condominial, por sua natureza propter rem, teria preferência sobre a garantia fiduciária.”

Inconformado, o BB ajuizou o referido REsp, alegando a violação de diversos dispositivos dos Códigos Civil e de Processo Civil, bem como dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997. O BB ainda sustentou, em síntese, a “(1) negativa de prestação jurisdicional, por omissões no acórdão recorrido mesmo após a oposição de embargos de declaração; (2) nulidade da penhora e ineficácia da arrematação, em razão da ausência de sua intimação tempestiva como credor fiduciário; (3) impossibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de dívida condominial, pois o bem não integra o patrimônio do devedor fiduciante; e (4) preferência do crédito garantido por alienação fiduciária sobre o crédito condominial.”

Ao julgar o REsp, o Ministro Relator observou que o TJRS “tratou a alienação fiduciária como se hipoteca fosse, aplicando um raciocínio que não se coaduna com a natureza jurídica do instituto.” Ademais, apontou que “o acórdão recorrido, ao validar a penhora sobre o imóvel, violou o art. 1.368-B do Código Civil e a lógica do sistema de garantia fiduciária” e que “a ausência de intimação prévia do credor fiduciário, exigida pelo art. 889-V, do CPC, acarreta a ineficácia da arrematação, conforme o disposto no art. 804 do mesmo código.”

Por fim, o Relator entendeu que “o Tribunal gaúcho errou ao limitar essa ineficácia apenas à relação com o credor. A norma visa proteger o titular do direito real, e sua inobservância invalida o ato de expropriação como um todo, pois realizado sem o conhecimento daquele que detém a propriedade do bem. A arrematação de um bem pertencente a terceiro, sem a devida ciência deste, não pode subsistir.”

Leia a íntegra do Acórdão.

Fonte: IRIB, com informações do STJ.

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