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Tag: edilício

  • RIB: “CNJ reafirma distinção entre incorporação e condomínio edilício”

    Em 29/10/2025


    Segundo a matéria, “decisão confirma cobrança por unidade após a conclusão da obra e reforça alinhamento com normas federais.”


    O Registro de Imóveis do Brasil (RIB) publicou a notícia intitulada “CNJ reafirma distinção entre incorporação e condomínio edilício”, onde destaca que, “na última sexta-feira, 24 de outubro, o Conselho Nacional de Justiça reafirmou a distinção entre o registro único da incorporação e o registro da instituição do condomínio edilício.” Conforme o texto, “a incorporação compreende uma fase transitória referente à instituição do condomínio especial sobre frações ideais e não se confunde com o registro que concede existência jurídica ao condomínio definitivo.”


    A entidade também menciona que a decisão proferida pelo CNJ é no mesmo sentido do entendimento que deu ensejo ao Provimento CN-CNJ n. 169/2024, expedido pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça (CN-CNJ), que introduziu o artigo 440-AN do Código Nacional de Normas da CN-CNJ.


    O caso analisado pelo Conselho envolveu análise do item 1 das observações da Tabela do Registro de Imóveis prevista na Lei Estadual n. 12.692/2006. Para o CNJ, o mencionado dispositivo está em conformidade com o art. 237-A da Lei n. 6.015/1973. A notícia ainda aponta que “o CNJ reconheceu que o registro da instituição condominial, praticado após a conclusão da obra, pode ser cobrado por unidade, uma vez que está fora do período que caracteriza o ato único previsto em lei.”


    Ao analisar a decisão, o Presidente do Registro de Imóveis – Seção Rio Grande do Sul (RIB-RS), Ricardo Martins, entendeu que houve a pacificação de uma “discussão recorrente” e afirmou que “a decisão do CNJ vem em boa hora. Felizmente, ficou provado que a nossa lei estadual atende aos comandos estabelecidos pela norma federal. Isso gera uma tranquilidade nos nossos associados, pois resguarda um direito que temos há quase 20 anos, ajudando a manter o equilíbrio econômico-financeiro dos cartórios.”


    Fonte: IRIB, com informações do RIB.









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  • Condomínio edilício. Convenção condominial – vários blocos

    Em 02/06/2016


    Questão esclarece dúvida acerca do registro de convenção condominial para condomínio edilício composto de vários blocos


    Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca do registro de convenção condominial para condomínio edilício composto de vários blocos. Veja nosso posicionamento sobre o assunto:


    Pergunta: No caso de condomínio edilício composto de vários blocos, é necessário que cada bloco possua sua própria Convenção de Condomínio ou pode ser registrada apenas uma Convenção de Condomínio para todo o empreendimento?


    Resposta: Se o condomínio é um só, mesmo com vários blocos, a convenção condominial é única, registrada no Livro nº 3 – Registro Auxiliar. O que pode ser feito é a aprovação de um regulamento para cada bloco, com seu respectivo subsíndico.


    Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.


    Seleção: Consultoria do IRIB


    Fonte: Base de dados do IRIB Responde


     









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  • CSM/SP: Condomínio edilício. Área comum – alteração. Condôminos – unanimidade. Convenção Condominial – quorum. Alienação fiduciária – possuidor direto fiduciante – anuência

    Em 16/08/2016


    1. A alteração de área comum condominial depende da anuência da totalidade dos condôminos, quando assim exigir a Convenção Condominial. 2. No caso de alienação fiduciária de bem imóvel, o possuidor direto fiduciante é competente para anuir quanto à alteração da área comum.


    O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação nº 0003127-56.2015.8.26.0248, onde se decidiu que a alteração de área comum condominial depende da anuência da totalidade dos condôminos, quando assim exigir a Convenção Condominial e que, no caso de alienação fiduciária de bem imóvel, o possuidor direto fiduciante é competente para anuir quanto à alteração da área comum. O acórdão teve como Relator o Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.


    O caso trata de apelação interposta em face da r. sentença proferida pelo juízo a quo, que julgou procedente a dúvida suscitada com a finalidade de manter a recusa a registro de memorial de rerratificação de instituição e especificação de convenção condominial, à míngua de expressa anuência da totalidade dos condôminos. Em suas razões, o apelante sustentou, em síntese, que todos os condôminos já haviam consentido por ocasião de escritura pública de acerto e localização de divisas, com registros, cancelamentos e averbações que se fizessem necessários, de modo que despicienda nova manifestação de anuência por ocasião da rerratificação aludida. Além disso, afirmou ser desnecessário o consenso unânime entre os condôminos, eis que tal quorum não se coadunaria com a legislação pátria e que, nos casos de alienação fiduciária do imóvel, basta a anuência da instituição financeira fiduciária, fazendo-se despicienda a concordância do possuidor fiduciante com a alteração da convenção.


    Ao julgar o recurso, o Relator observou que, conforme o item 3 da Convenção Condominial arquivada no Registro de Imóveis, “somente por acordo unânime de todos os condôminos, tomado em Assembleia Geral, especificamente convocada para esse fim, poderão ser feitas inovações ou modificações nas coisas de uso comum ou alterados respectivos destinos.” Posto isto, o Relator entendeu que é necessário, para registro do memorial apresentado, a anuência da totalidade dos condôminos e que tal exigência de unanimidade não advém de qualquer dispositivo da Lei nº 4.591/64, mas da própria Convenção Condominial referida, que, neste particular, por traçar quorum qualificado, sobrepõe-se à Lei Civil. Por fim, o Relator destacou que, “nas hipóteses de alienação fiduciária, é o fiduciante adimplente, possuidor direto do imóvel e, pela natureza do instituto, seu potencial proprietário, quem há de, na situação em exame, externar concordância.”


    Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.


    Íntegra da decisão


     


    Seleção: Consultoria do IRIB


    Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB









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  • Discussão sobre vários aspectos do condomínio edilício fecha o primeiro dia de palestras do XLIV Encontro

    Em 30/05/2017


    Painel contou com palestras dos registradores de imóveis Jéverson Luís Bottega, Roberto Lúcio Pereira e Renato Martins Silva, além do advogado Marc Stalder


    O segundo painel do Encontro Nacional do IRIB, que ocorre de hoje (30/5) até sábado em Curitiba/PR, possibilitou uma ampla abordagem do tema “Condomínio edilício”. Participaram das discussões os registradores de imóveis Jéverson Luís Bottega (São Lourenço do Sul/RS), Renato Martins Silva (Caçador/SC) e Roberto Lúcio Pereira (Recife/PE), além do advogado Marc Stalder. Participaram da mesa os registradores de imóveis Ademar Fioranelli e George Takeda, ambos de São Paulo/SP.


    Integrante da Comissão do Pensamento Registral Imobiliário – CPRI, Jéverson Bottega tratou da questão das vagas de garagem em condomínio edilício.  Segundo o palestrante, os temas correlatos ao instituto do condomínio edilício são complexos e, não raro, geram mais de uma corrente doutrinária. Inicialmente, ele se dedicou à análise da base teórica do direito relativo às vagas de garagem, com o objetivo de pontuar as suas principais características, espécies, naturezas jurídicas e implicações no direito material. “Identificar o regime jurídico relativo às vagas de garagem, adequado às necessidades do condomínio que se formará, é tarefa difícil. Os fatores que interferem nesse juízo são vários e podem mudar de acordo as especificidades de cada unidade da federação”.


    Na sequencia, Jéverson Bottega tratou dos aspectos registrais relacionados à constituição e à transmissão das vagas de garagem. Ele lembrou que os custos de projetos, escritura, registro e impostos, quando se opta por vagas de garagem como unidades autônomas, podem ser mais elevados do que quando as vagas são definidas como de uso comum ou parte acessória da unidade. “Se a intenção for permitir a alienação das vagas de garagem a pessoas estranhas ao condomínio, tratá-las como unidade autônoma pode facilitar o processo”, diz.


    Diante das especificidades que envolvem as vagas de garagem, o conferencista aconselha que a empreendedor seja assessorado por um tabelião e/ou um advogado especialista em Direito Imobiliário. “O registrador, por sua vez, tem a obrigação de conhecer os regimes jurídicos existentes para ser capaz de realizar a adequada qualificação registral”, conclui.


    Temas sensíveis aos construtores e aos registradores


    Titular do 2º Registro de Imóveis de Recife/PE e também membro da Comissão do Pensamento Registral Imobiliário, Roberto Lúcio Pereira participou das discussões abordando o subtema “Condomínio edilício e incorporação – Temas sensíveis aos construtores e novos registradores”.  A partir da sua experiência, o palestrante selecionou os principais aspectos que chamam a atenção tanto dos construtores quanto dos novos registradores quando assumem o cartório.


    “Destaquei a importância do contato do registrador de imóveis com os empreendedores que trabalham com a incorporação imobiliária, notadamente em temas que os construtores têm menor compreensão, tais como a distinção entre a incorporação a e outro instituto jurídico chamado instituição de condomínio, que juridicamente cria o condomínio edilício”, disse Roberto Pereira.


    Outro ponto sensível elencado pelo palestrante, que causa dúvida nos construtores e que merece esclarecimento por parte dos registradores, diz respeito à diferença entre prazo de validade de uma incorporação imobiliária e o prazo de carência que é dado ao incorporador, ambos de 180 dias. Este último foi criado para proteger o empreendedor, pois ele pode lançar o empreendimento e, ao perceber que o projeto não foi aceito, e desistir da incorporação.


    Condomínios de uso diversificado


    Com destacada atuação na área registral imobiliária, o advogado Marc Stalder focou sua apresentação nos principais aspectos atinentes aos condomínios de usos diversificados. Partindo da análise das circunstâncias de sua concepção e dos elementos legais que permitem a sua implementação, o conferencista enfrentou as questões que decorrem da estrutura jurídica desses empreendimentos e o papel do Registro de Imóveis em tal estruturação. Também tratou das relações entre o empreendedor e terceiros, entre os condôminos e entre o condomínio e terceiros, com as formas de tratamento dos diversos interesses e necessidades decorrentes dos diferentes usos das edificações.


    “Nossa intenção foi, em resumo, trazer para reflexão aspectos atinentes ao licenciamento do empreendimento, ao seu registro imobiliário, no que diz respeito à implantação do conjunto de edificações em diferentes etapas e ao exercício do direito de denúncia da incorporação imobiliária, possibilidades de alterações do projeto ou do uso de determinadas edificações, questões administrativas e tributárias referentes ao condomínio. Abordamos, ainda, a responsabilidade dos condôminos de diferentes setores condominiais no âmbito do condomínio e perante terceiros, bem como, os atos de averbação e de registro decorrentes das diferentes fases de implantação dos empreendimentos”, disse.


    Condomínio de lotes em terreno urbano


    Fechando o painel, o registrador de imóveis em Caçador/SC, Renato Martins Silva, palestrou sobre o condomínio de lotes de terreno urbano. Segundo ele, há uma intensa discussão quanto a necessidade ou não de prévia existência de lei federal para o desenvolvimento desse tipo de condomínio por parte dos municípios. “Nosso entendimento é de que os municípios, independentemente de previsão em lei federal, já possuem competência legislativa assentada em dispositivos da Constituição”.


    Dessa forma, para Renato Martins, os municípios valendo-se da sua legitimidade para o desenvolvimento do plano diretor e de normas urbanísticas podem autorizar a edição de empreendimentos dessa natureza. “Essa compreensão é ratificada pelo pensamento de vários doutrinadores e por jurisprudências recentes, inclusive  de repercussão geral, editadas pelo Supremo Tribunal Federal”, completa.


    Por fim, Renato Martins mencionou que a questão poderá ser pacificada se a Medida Provisória nº 759/2016, que trata da regularização fundiária urbana e rural, for aprovada pelo Congresso Nacional  e convertida em lei, o que pode ocorrer ainda essa semana. “A MP introduz no Código Civil o artigo 1358-A, que autoriza, de forma expressa, a edição de condomínio de lotes de terrenos urbanos, desde que haja previsão em lei municipal”.


    Palestra – Jéverson Luís Bottega


    Palestra – Roberto Lúcio Pereira


    Palestra – Marc Stalder


    Palestra – Renato Martins Silva


    Fonte: Assessoria de Comunicação do IRIB


    Em 30.5.2017









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