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  • CDC da Câmara dos Deputados propõe alteração no direito de preferência do locatário

    Em 02/09/2025


    PL n. 871/2022 altera a Lei n. 8.245/1991 que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos.


    Ao analisar o Projeto de Lei n. 871/2022 (PL), de autoria do Deputado Federal Márcio Labre (PL-RJ), que propõe alterações na Lei n. 8.245/1991 para determinar que o locador informe o locatário, por qualquer meio, sobre o reajuste no valor do aluguel, com antecedência mínima de 30 dias, a Comissão de Defesa do Consumidor da Câmara dos Deputados (CDC) aprovou o seu texto substitutivo, sob a relatoria do Deputado Federal Gilson Marques (NOVO-SC), alterando as regras relativas ao direito de preferência do locatário.


    De acordo com o texto inicial do PL, o projeto objetivava apenas incluir o inciso XI do art. 22 da referida lei para obrigar o locador a “dar ciência ao locatário, por qualquer meio, com antecedência mínima de trinta dias, mediante confirmação do mesmo sobre reajuste no valor do aluguel, independentemente de constar ou não em contrato ou cláusulas de ajustes periódicos com qualquer tipo de indicador.” Na Justificação apresentada, Labre defende que ser importante “informar ao locatário, com a devida antecedência, que haverá o reajuste, e o índice estimado, até para que este tenha a possibilidade de negociar” e que tal medida se justifica para que o locatário não seja “pego de surpresa por ocasião do reajuste do valor do aluguel, ainda que previamente pactuado.”


    Leia a íntegra do texto inicial do PL.


    Ao ser analisado pela CDC, Marques, em seu Parecer, manifestou-se favorável ao PL mantendo o objetivo original, mas ampliou o alcance da proposta. Além de outras alterações, o Relator do PL na CDC alterou regras relativas ao direito de preferência quando afirmou que “a regra atual do direito de preferência pode dificultar negócios legítimos, como permutas, alienações fiduciárias, integralização de capital ou reorganizações societárias.” O Deputado defende que, “para modernizar o regime jurídico e compatibilizá-lo com a dinâmica patrimonial das empresas e das famílias, propõe-se que o direito de preferência do locatário possa ser afastado por disposição contratual, e que sua incidência seja afastada em casos específicos.” Marques ainda propõe “que o direito de preferência do locatário possa ser disposto por disposição contratual, e que sua incidência seja afastada em casos específicos caso o contrato seja silente.”


    Leia a íntegra do Parecer aprovado pela CDC e o texto substitutivo do PL.


    O PL segue para análise da Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJC).


    Fonte: IRIB, com informações da Agência Câmara de Notícias e da Câmara dos Deputados.









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  • STJ: CDC pode ser aplicado em conflito de condomínio contra empresa

    Em 03/11/2016


    Um condomínio questionou na Justiça uma alienação feita pela construtora do prédio, para que a construtora provasse a necessidade da alienação, bem como sua efetividade


    Para os ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), disputas entre um condomínio de proprietários e empresas podem caracterizar relação de consumo direta, o que possibilita a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) para resolver o litígio.

    No caso analisado pelo STJ, um condomínio questionou na Justiça uma alienação feita pela construtora do prédio, e no rito da ação pediu a aplicação do inciso VIII do artigo 6º do CDC para inverter o ônus da prova, para que a construtora provasse a necessidade da alienação, bem como sua efetividade.

    Em primeira e segunda instância, o pedido foi negado, ao entendimento de que a relação entre o condomínio e a construtora não configura consumo de acordo com a definição do CDC. Com a negativa, o condomínio entrou com recurso no STJ.

    Conceito amplo

    Para o ministro relator do caso, Paulo de Tarso Sanseverino, o conceito de consumidor previsto no CDC deve ser interpretado de forma ampla. Para ele, o condomínio representa cada um dos proprietários, e a ação busca proteger esses proprietários.

    Uma interpretação diversa, como a adotada pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) ao negar a inversão do ônus da prova, significa, para o relator, que cada proprietário teria que ingressar com uma ação individual, questionando o mesmo fato.

    O magistrado afirmou que tal restrição não faz sentido. “Ora, se o condomínio detém legitimidade para defender os interesses comuns dos seus condôminos, justamente por ser constituído da comunhão dos seus interesses (artigo 12, inciso IX, do CPC/73; artigo 75, inciso XI, do NCPC), não se pode restringir a tutela legal colocada à sua disposição pelo ordenamento jurídico”, explicou.

    Sanseverino ressaltou que o CDC ampliou o conceito básico de consumidor para abranger a coletividade, ainda que composta de sujeitos indetermináveis.

    Ônus excessivo

    Ao acolher o recurso do condomínio e determinar a inversão do ônus da prova quanto à demonstração da destinação integral da alienação do imóvel, os ministros destacaram que tal procedimento seria inviável para o condomínio, por envolver sigilo bancário e acesso a documentação de difícil acesso.

    “Esse ônus mostra-se excessivamente complexo para o condomínio demandante, tendo a empresa demandada plenas condições de demonstrar ter utilizado integralmente o produto da operação de crédito na edificação em questão”, argumentou o relator em seu voto.

    Segundo os ministros da turma, mesmo que não fosse aplicado o CDC ao caso, a jurisprudência firmada no STJ possibilita a inversão do ônus da prova em casos como o analisado. O relator disse que o novo Código de Processo Civil ratificou a posição do tribunal e já prevê de forma expressa que o juiz pode determinar a inversão do ônus, dependendo das particularidades do caso.

    Trata-se da teoria da distribuição dinâmica do ônus da prova, prevista no artigo 373, parágrafo 1º, do novo CPC.


    Fonte: STJ


    Em 3.11.2016









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