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  • Nota Técnica da CMN sobre atualização da base de cálculo IPTU reforça integração entre CTM, SINTER e CIB

    Em 23/10/2025


    NT foi elaborada pelo CTAT da Confederação.


    A Confederação Nacional de Municípios (CNM) disponibilizou a Nota Técnica n. 10/2025 (NT), elaborada por seu Conselho Técnico das Administrações Tributárias (CTAT). A NT apresenta orientações aos gestores municipais sobre a atualização da Planta de Valores Genéricos (PVG) do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e reforça a integração entre o Cadastro Territorial Multifinalitário (CTM), o Sistema Integrado de Gestão Territorial (Sinter) e o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB).


    Segundo a notícia publicada pela Agência CNM de Notícias, o documento “apresenta ao gestor os fundamentos jurídicos e técnicos, além de apresentar critérios e procedimentos para que os Municípios atualizem suas bases de cálculo com segurança jurídica, transparência e equilíbrio fiscal.”


    A NT ainda recomenda que os Municípios estabeleçam “de forma clara os critérios e procedimentos utilizados na avaliação de imóveis que levem em conta a realidade de cada cidade”, considerando fatores como a localização geográfica, zoneamento urbano e infraestrutura urbana disponível, dentre outros.


    Sobre a integração mencionada, a Nota Técnica afirma o seguinte:


    “Por fim, mas não menos importante, é fundamental que o Município adote o Cadastro Territorial Multifinalitário (CTM) como modelo de gestão cadastral, nos moldes da já citada Portaria 3.242/2022. São diversas as aplicações, reflexos e necessidades de adesão do CTM, dentre as quais podemos citar: a obrigatoriedade da adesão ao CIB e ao Sinter, conforme previsto no art. 59 da Lei Complementar 214/2025, que usa um sistema georreferenciado para ser operado; a necessidade de se valorar os imóveis para a tributação do IBS/CBS, já que o valor de referência – valor mínimo da base de cálculo usado para arbitramento, conforme art. 256 do mesmo diploma legal – deverá ser disponibilizado no Sinter; a necessidade de se ter uma base atualizada, georreferenciada e que reflita a realidade do território municipal para fazer frente a todas as demandas atuais e futuras impostas pela Reforma Tributária.”


    Por sua vez, a nota de rodapé n. 4 apresenta a definição do CTM. De acordo com o documento, temos:


    “4 O Cadastro Territorial Multifinalitário (CTM) pode ser definido como um sistema de informações territoriais baseado na parcela, que é a parte contígua da superfície terrestre com regime jurídico único.


    O cadastro deve ser constituído com a descrição geométrica das parcelas, em conjunto com outros registros que descrevem a natureza dos interesses da parcela, tais como direitos, restrições e responsabilidades, bem como as condições dessa propriedade ou o controle desses interesses.


    O cadastro multifinalitário pode ser estabelecido para finalidades fiscais (por exemplo, avaliação e tributação), legais (por exemplo, transferências e certidões), administrativas (por exemplo, planejamento e controle do uso da terra), bem como disponibilizar informações para o desenvolvimento sustentável e a proteção ambiental, tendo como base o cadastro territorial.


    Disponível em: https://redeplanejamento.pmf.sc.gov.br/pt-BR/gestao-territorial/cadastro-territorial–multifinalitario. Acesso em: 25 maio 2025.”


    Acesse a íntegra da Nota Técnica.


    Fonte: IRIB, com informações da Agência CNM de Notícias.









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  • CNM orienta Municípios sobre a base de cálculo do ITBI

    Em 25/03/2025


    Nota Técnica foi emitida pela CTAT e está disponível na Biblioteca virtual da CNM.


    O Conselho Técnico das Administrações Tributárias Municipais (CTAT) da Confederação Nacional de Municípios (CNM) publicou a Nota Técnica CTAT n. 1/2025, com o objetivo de auxiliar as gestões locais em suas atribuições de gestão fiscal, instituição e arrecadação dos tributos imobiliários.


    Segundo a CNM, “o foco do material é esclarecer os efeitos do julgamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Tema 1113, em especial do conceito de base de cálculo do ITBI, da presunção de veracidade da declaração do contribuinte e do arbitramento da base de cálculo em caso de discordância do valor declarado.”


    A Confederação também aponta que “a nota explica ainda os métodos possíveis para definir o valor de mercado de um imóvel, a presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte e como o Município pode agir se esse valor estiver em desacordo com os preços praticados pelo mercado. Entre as recomendações estão a adequação da legislação local, previsão de penalidade para inibir sonegação fiscal e treinamento de servidores.”


    Leia a íntegra da Nota Técnica CTAT n. 1/2025.


    Fonte: IRIB, com informações da CNM.









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  • Jurisprudência do CNJ: cobrança de 50% no registro do primeiro imóvel financiado pelo SFH feita com base em norma nula da CGJ estadual deve ser devolvida

    Em 28/04/2023


    Decisão foi proferida pelo Plenário do Conselho Nacional de Justiça.


    O Plenário do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), ao julgar recurso interposto em Pedido de Providências (PP), decidiu, por maioria de Votos, que a cobrança de 50% no registro do primeiro imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) feito com base em norma nula da Corregedoria-Geral da Justiça estadual (CGJ) deve ser devolvida. O Relator para o Acórdão foi o Conselheiro Sidney Madruga.


    De acordo com a informação divulgada no Informativo de Jurisprudência do CNJ, no caso em tela, a CGJ publicou, em 2011, um Provimento que concedia o desconto de 50% nos emolumentos cobrados em decorrência da primeira aquisição imobiliária, para fins residenciais, financiada pelo SFH. Posteriormente, a CGJ publicou outro Provimento, revogando o primeiro e suprimindo o referido desconto, tendo como fundamento o art. 151, III da Constituição Federal, justificando que tal dispositivo não autoriza a União a instituir isenções de tributos de competência dos Estados, do Distrito Federal ou dos Municípios.


    Ocorre que, em virtude de decisão proferida pelo Supremo Tribunal Federal (STF), que julgou a aplicação e a constitucionalidade do art. 290 da Lei dos Registros Públicos, a CGJ declarou a nulidade absoluta do segundo Provimento e expediu um terceiro, instituindo, mais uma vez, a dedução de 50%. Entretanto, este terceiro Provimento previu expressamente que seus efeitos ocorreriam apenas a partir de sua publicação (efeitos ex nunc), o que autorizaria os Delegatários a não devolverem os valores cobrados indevidamente dos usuários.


    O Informativo ressalta que o CNJ já havia apreciado a matéria em Procedimento de Controle Administrativo (PCA). Naquela ocasião, declarou nula a decisão proferida em processo administrativo da Corregedoria local, excluindo a determinação de eficácia ex nunc do segundo Provimento e, na mesma oportunidade, declarando a nulidade parcial do terceiro Provimento para excluir a expressão “a partir da vigência do presente Provimento”.


    Assim, de acordo com a informação divulgada na publicação do Conselho, ficou decidido que “em razão da natureza tributária, o recebimento impróprio de 50% dos emolumentos pelos delegatários, ainda que de boa-fé, deve ser restituído, visto que se equipara a cobrança indevida feita pelo Estado em prejuízo do cidadão.” O Informativo também destaca que “não cabe, porém, ao CNJ definir critérios de devolução de valores, os quais deve ocorrer de acordo com a legislação em vigor.”


    A notícia publicada também ressalta que “o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) tem como objetivo promover o direito fundamental à moradia – artigo 6º da CF/1988. Em especial, para as classes da população de menor renda – artigo 1º da Lei nº 4.380/64” e que “sobrepor os interesses financeiros das serventias extrajudiciais à proteção desse direito fundamental vai contra os princípios do SFH e o espírito da regra trazida pelo artigo 290 da Lei de Registros Públicos.”


    Foram vencidos os Conselheiros Maria Thereza de Assis Moura (então Relatora), Jane Granzoto e Marcos Vinícius Jardim Rodrigues, que negavam provimento ao recurso.


    Fonte: IRIB, com informações do Informativo de Jurisprudência do CNJ.









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  • Base de dados jurisprudencial do STJ é atualizada com julgados sobre taxa de ocupação em terreno de marinha

    Em 26/05/2023


    Base “Repetitivos e IACs Anotados” disponibiliza os acórdãos já publicados, organizando-os de acordo com o ramo do direito e por assuntos específicos.


    A base de dados “Repetitivos e IACs Anotados”, do Superior Tribunal de Justiça (STJ), atualizada pela Secretaria de Jurisprudência da Corte, incluiu hoje, 26/05/2023, informações a respeito do julgamento de diversos Recursos Especiais sobre terrenos de marinha. A plataforma disponibiliza os Acórdãos já publicados, organizando-os de acordo com o ramo do Direito e por assuntos específicos.


    Segundo o STJ, foram disponibilizados Acórdãos dos Recursos Especiais ns. 1.951.346, 1.952.093, 1.954.050, 1.956.006 e 1.957.161, classificados no ramo do Direito Administrativo, no assunto “Terreno de Marinha”. Todos os Acórdãos foram proferidos pela Primeira Seção e tiveram como Relator o Ministro Gurgel de Farias. A notícia ainda informa que “os acórdãos estabelecem regras acerca de laudêmio: caracterização do fato gerador mesmo inexistindo registro imobiliário da transação; conhecimento da União acerca do fato gerador como termo inicial do prazo decadencial para constituição de créditos; e aplicação da hipótese de inexigibilidade de cobrança prevista no art. 47, § 1º, parte final, da Lei 9.636/98.”


    Veja a relação completa dos temas disponibilizados neste assunto aqui.


    Fonte: IRIB, com informações do STJ.









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  • Juiz não pode arbitrar valor de imóvel penhorado com base na regra de experiência

    Em 23/06/2023


    Conhecimentos técnicos não universalizados demandam prova específica.


    Só se autoriza a utilização do conhecimento técnico ou científico do juiz, com dispensa da perícia, quando o fato se fundar em experiência de aceitação geral. Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou acórdão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) que, em processo executório, fixou o valor de um imóvel penhorado com base na regra de experiência, dispensando a perícia técnica.


    A execução, promovida contra a Associação Universitária Santa Úrsula, dizia respeito a pouco mais de R$ 325 mil em dívidas oriundas de um contrato de fomento mercantil. No curso dessa execução, sobreveio a penhora de imóvel, o qual foi avaliado por perito em R$ 101,5 milhões.


    A associação recorreu, ao argumento de que o bem teria sido avaliado pela Justiça trabalhista em R$ 390 milhões. O TJRJ deu parcial provimento ao recurso e fixou o valor do bem em R$ 150 milhões, montante calculado pela prefeitura. Ao dispensar perícia, o desembargador relator fundamentou a decisão com base no artigo 375 do Código de Processo Civil (CPC) – que autoriza o juiz a se valer das regras da experiência comum para julgar o feito.


    Conjunto de juízos que podem ser formulados pelo homem médio


    Segundo o relator do recurso no STJ, ministro Moura Ribeiro, as regras da experiência comum, previstas no CPC, designam um conjunto de juízos que podem ser formulados pelo homem médio a partir da observação do que normalmente acontece. O ministro explicou que essas regras exercem diversas funções no processo – por exemplo, auxiliam o juiz a entender e interpretar as alegações e o depoimento das partes, para melhor compreender certas palavras e expressões em ambientes e circunstâncias específicos.


    Sob essa perspectiva, ressaltou, também se pode afirmar que elas auxiliam na aplicação de enunciados normativos abertos, informando e esclarecendo conceitos jurídicos indeterminados, bem como “pavimentam a construção do raciocínio lógico e estruturado que põe limites à atividade jurisdicional e permite a prolação de uma decisão verdadeiramente fundamentada”.


    No entanto, o ministro alertou que, muito embora constituam um conhecimento próprio do juiz, as regras da experiência não se confundem com o conhecimento pessoal que ele tem a respeito de algum fato concreto.


    “O juiz pode valer-se de um conhecimento empírico ou científico que já caiu em domínio público para julgar as causas que se lhe apresentam, porque, em relação a essas questões, não há necessidade de produzir prova. Não está autorizado, porém, a julgar com base no conhecimento pessoal que possui a respeito de algum fato específico, obtido sem o crivo do contraditório”, disse.


    Conhecimentos técnicos não universalizados demandam prova específica


    O relator lembrou que os conhecimentos técnicos não universalizados demandam prova específica – como adverte a parte final do artigo 375 do CPC. Para Moura Ribeiro, no caso dos autos, não há como afirmar que o valor do bem penhorado, considerando suas dimensões, localização e conformação específica, constitui matéria de conhecimento público.


    “Estamos falando, vale lembrar, de um imóvel único, com grandes dimensões, várias edificações distintas, situado numa área muito valorizada da capital fluminense e que, malgrado possa ser adaptado para explorar outras atividades econômicas, encontra-se, atualmente, otimizado para uma finalidade muito específica, de servir a uma universidade”, afirmou.


    No entendimento do ministro, o homem médio não tem condições de afirmar se o imóvel em questão vale R$ 101,5 milhões, como indicado pelo perito; R$ 390 milhões, como apurado na Justiça do Trabalho, ou R$ 150 milhões, como afirmado pelo desembargador do TJRJ.


    Leia o acórdão no REsp 1.786.046.


    Fonte: STJ.









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  • Inexiste prazo de preclusão ou decadência para o direito formativo de desfazimento do contrato com base em cláusula resolutiva expressa

    Em 16/12/2024


    Decisão foi proferida pela Terceira Turma do STJ.


    A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial n. 1.987.253-SP (REsp), entendeu, por unanimidade, que inexiste regra legal que fixe prazo de preclusão ou decadência para o direito formativo de desfazimento do contrato com base em cláusula resolutiva expressa. O Acórdão teve como Relator o Ministro Moura Ribeiro.


    De acordo com a notícia publicada pelo STJ, o Colegiado manteve o cancelamento da venda de um imóvel que seria utilizado para a construção de um empreendimento imobiliário, entendendo que “o cancelamento não está sujeito à decadência, pois o contrato original trazia cláusula resolutiva em caso de frustração do negócio – o que, de fato, aconteceu devido à impossibilidade de regularização de outros dois imóveis.”


    O STJ aponta que, no caso em tela, o acordo inicial previa a venda de três terrenos para a incorporadora, mas, diante de problemas enfrentados para a regularização de dois terrenos, o dono do único imóvel transferido à incorporadora ajuizou ação para desfazer a venda. A notícia aponta que “as instâncias ordinárias decidiram pela extinção do instrumento particular de ajuste de intenções que originou o negócio e pelo cancelamento do registro de compra e venda do imóvel” e que, no REsp, “a incorporadora argumentou que a possibilidade de pedir a anulação do acordo teria sido atingida pela decadência, pois já haviam passado mais de quatro anos de sua celebração” e sustentou que “o imóvel transferido não estaria vinculado ao ajuste de intenções original, mas sim a outro contrato, cujas obrigações foram integralmente cumpridas.”


    Ao analisar o caso, o Relator observou que a decadência não poderia ser aplicada no caso em tela, pois, “segundo o ministro, a demanda foi nomeada como ação anulatória de escritura pública de compra e venda de imóvel, porém o que se pede, na verdade, é a extinção do contrato firmado entre as partes, com a consequente anulação da escritura.” O objetivo, de acordo com Moura Ribeiro, é a extinção do contrato em virtude da cláusula resolutiva expressa, o que se justifica pela frustração do negócio entabulado. Não se trata, portanto, de pretensão de anular o negócio devido a vício ou defeito, conforme art. 178 do Código Civil.


    Desta forma, a notícia destaca que o Ministro entendeu que “a pretensão anulatória da escritura se baseia na alegação de ineficácia do ajuste de intenções ao qual ela estaria vinculada, e não em algum vício de consentimento. Por esse motivo, não se aplica à hipótese o prazo decadencial de quatro anos contados da celebração do acordo” e que, “quanto à alegação de que a venda do imóvel decorreu de outro contrato, o ministro citou trechos do acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que descrevem o instrumento como uma extensão do acordo inicial, em um esforço para concretizar o negócio.”


    Leia a íntegra do Acórdão e da notícia publicada pelo STJ.


    Fonte: IRIB, com informações do STJ.









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