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Tag: Ausência

  • Ausência de intimação prévia do credor fiduciário acarreta a ineficácia da arrematação

    Em 02/12/2025


    Entendimento é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça.

    A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial n. 1.994.309-RS (REsp), entendeu, por unanimidade, que, no caso de cobrança de débitos condominiais, havendo penhora e arrematação do imóvel dado em garantia fiduciária, a ausência de intimação do credor fiduciário sobre a alienação judicial do bem torna o ato ineficaz. O Acórdão teve como Relator o Ministro Moura Ribeiro.

    Conforme consta no Acórdão, o caso trata de execução de título extrajudicial ajuizada por condomínio para a cobrança de débitos condominiais, sendo que, no curso do processo, o imóvel gerador da dívida foi penhorado e arrematado em leilão judicial. O referido imóvel está alienado fiduciariamente ao Banco do Brasil (BB), sendo este o credor fiduciário. Nos autos, o BB informou que somente foi intimado do leilão um dia após a sua realização, sustentando a nulidade da penhora e da arrematação, bem como a preferência de seu crédito em relação ao do condomínio.

    Ao julgar o caso, o Juízo de Primeiro Grau “rejeitou as alegações, convalidando os atos de penhora e arrematação e afirmando a preferência do crédito condominial por sua natureza propter rem.” Por sua vez, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJRS) conheceu parcialmente do recurso, negando-lhe provimento. O Tribunal estadual entendeu que “a falta de intimação geraria apenas a ineficácia da arrematação em relação ao credor, sem invalidar o ato, e que o crédito condominial, por sua natureza propter rem, teria preferência sobre a garantia fiduciária.”

    Inconformado, o BB ajuizou o referido REsp, alegando a violação de diversos dispositivos dos Códigos Civil e de Processo Civil, bem como dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997. O BB ainda sustentou, em síntese, a “(1) negativa de prestação jurisdicional, por omissões no acórdão recorrido mesmo após a oposição de embargos de declaração; (2) nulidade da penhora e ineficácia da arrematação, em razão da ausência de sua intimação tempestiva como credor fiduciário; (3) impossibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de dívida condominial, pois o bem não integra o patrimônio do devedor fiduciante; e (4) preferência do crédito garantido por alienação fiduciária sobre o crédito condominial.”

    Ao julgar o REsp, o Ministro Relator observou que o TJRS “tratou a alienação fiduciária como se hipoteca fosse, aplicando um raciocínio que não se coaduna com a natureza jurídica do instituto.” Ademais, apontou que “o acórdão recorrido, ao validar a penhora sobre o imóvel, violou o art. 1.368-B do Código Civil e a lógica do sistema de garantia fiduciária” e que “a ausência de intimação prévia do credor fiduciário, exigida pelo art. 889-V, do CPC, acarreta a ineficácia da arrematação, conforme o disposto no art. 804 do mesmo código.”

    Por fim, o Relator entendeu que “o Tribunal gaúcho errou ao limitar essa ineficácia apenas à relação com o credor. A norma visa proteger o titular do direito real, e sua inobservância invalida o ato de expropriação como um todo, pois realizado sem o conhecimento daquele que detém a propriedade do bem. A arrematação de um bem pertencente a terceiro, sem a devida ciência deste, não pode subsistir.”

    Leia a íntegra do Acórdão.

    Fonte: IRIB, com informações do STJ.









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  • Usucapião Extrajudicial. Ata Notarial. Proprietário tabular falecido. Herdeira – notificação – impugnação – ausência.

    Em 07/10/2025


    TJRJ. CM. Processo n. 0802917-21.2025.8.19.0052, Comarca de Araruama, Relatora Desa. Maria Angélica Guimarães Guerra Guedes, julgado em 08/09/2025 e publicado em 11/09/2025.


    EMENTA OFICIAL: REMESSA NECESSÁRIA DE SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. CONSULTA FORMULADA PELO OFICIAL DO CARTÓRIO DO Xº OFÍCIO DE ARARUAMA, QUANTO AO REQUERIMENTO DE REGISTRO DE ATA NOTARIAL DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. I. CASO EM EXAME: 1. Reexame necessário de sentença de improcedência proferida no procedimento de consulta apresentado pelo Oficial do Cartório do Xº Ofício de Araruama, o qual adiou o registro, sob alegação de necessidade de apresentação da notificação dos proprietários do imóvel ou eventuais sucessores. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. As questões em apreço se referem a (i) identificar se escorreita a consulta apresentada pelo Cartório no sentido de esclarecer acerca da necessidade de prévia satisfação da exigência de notificação dos proprietários do imóvel ou eventuais sucessores, como fator condicionante ao registro; (ii) identificar se a sentença deve ser mantida, em reexame necessário. III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. Os documentos juntados aos autos revelam que o proprietário registral e sua esposa são falecidos, tendo sido comprovada a notificação da única herdeira, que se manteve inerte. 4. Regularidade da sentença de improcedência. IV. DISPOSITIVO: Confirmação da sentença, em reexame necessário. (TJRJ. CM. Processo n. 0802917-21.2025.8.19.0052, Comarca de Araruama, Relatora Desa. Maria Angélica Guimarães Guerra Guedes, julgado em 08/09/2025 e publicado em 11/09/2025). Veja a íntegra.









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  • Parcelamento do solo urbano. Loteamento – área institucional – área verde – ausência

    Em 31/05/2016


    Questão esclarece dúvida acerca de registro de loteamento sem área institucional e área verde


    Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca de registro de loteamento sem área institucional e área verde. Veja nosso posicionamento sobre o assunto:


    Pergunta: É possível o registro de loteamento urbano (Lei nº 6.766/79) aprovado pela Prefeitura sem constar área institucional e área verde?


    Resposta:  Com proveito até mesmo do que foi decidido pelo Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, em data de 4 de março último, nos autos de Apelação Cível de número 0004302-32.2014.8.26.0083, decorrente de procedimento de dúvida suscitada pelo Registrador de Imóveis da comarca de Aguaí, que entendeu “não ser atribuição do Oficial Registrador questionar a legalidade material do ato administrativo que aprovou a divisão que resultou em área inferior à prevista na legislação municipal”, pensamos poder levar os efeitos dessa decisão também para outras exigências que o legislador faz para a aprovação de um loteamento, que, a nosso ver, devem ser reclamadas pelo Prefeitura responsável pela sua análise e consequente aprovação, se for o caso, sempre à vista do que está a legislação do município a determinar, deixando para o Registrador apenas o que, efetivamente, tem relação com o ato a ser por ele praticado, que, de forma especial, reclama aprovação por parte do Município, a qual vai nos conduzir na indicação de que todas as normas legais aplicáveis ao caso foram devidamente e regularmente atendidas, incluindo-se aqui a necessidade ou não de serem deixadas áreas verdes, de lazer, institucionais, etc., e até mesmo obediência a eventual proporção, não cabendo ao Oficial avançar na competência dessas análises que, legalmente, têm o Município a delas cuidar.


    Com o aqui em trato, não precisa o Oficial se preocupar em saber se o empreendimento, pelas suas características – área, número de lotes, finalidade,  etc, – está ou não sujeito a deixar para o Município alguma área institucional, verde, de lazer, etc., ou até mesmo se está deixando o percentual que a legislação municipal está a dele cobrar, cuja fiscalização, como aqui já dito, deve ficar somente com a Prefeitura, o que também deve acontecer com outras exigências feitas pela Lei 6.766/79, que cuida de Loteamento e Desmembramentos Urbanos, para uma regular aprovação dos tipos de parcelamento ali em trato, como (i) a presença de todos os serviços de infra-estrutura básica, compreendendo, no mínimo, equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação, e (ii) até mesmo se o empreendimento em questão encontra-se em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações; (iii)  em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública; (iv) em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento); (v) em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação; ou (vi) em áreas de preservação ecológica ou (vii) naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção; como se vê do § 5º., do art. 2º., e parágrafo único, do art. 3º., da referida Lei 6.766/79.


    Podemos também adiantar que alguns Estados têm regras próprias para que outros órgãos públicos que não somente às Prefeituras possam melhor avaliar questões como as aqui em trato, com a devida competência para demonstrar sua aprovação, como acontece no Estado de São Paulo, onde se tem para essas finalidades, o Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais – GRAPROHAB, sem se dar o direito ao Oficial de contestar tal ato.


    Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.


    Seleção: Consultoria do IRIB


     


    Fonte: Base de dados do IRIB Responde


     


    Comentários: Equipe de revisores técnicos









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  • TJMG: Usucapião extraordinária. Desmembramento irregular. Matrícula – ausência

    Em 14/06/2016


    A ausência de matrícula própria do imóvel, em razão de desmembramento irregular do lote, não inviabiliza o manejo da ação de usucapião extraordinária


    A 14ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) julgou a Apelação Cível nº 1.0460.15.000566-4/001, onde se decidiu que a ausência de matrícula própria do imóvel, em razão de desmembramento irregular do lote, não inviabiliza o manejo da ação de usucapião extraordinária, que permanece disponível àquele que, preenchendo os requisitos constitucionalmente estabelecidos, pretende a declaração de aquisição originária da propriedade. O acórdão teve como Relatora a Desembargadora Cláudia Maia e o recurso foi, por unanimidade, julgado provido.


    O caso trata de recurso de apelação interposto contra a sentença que, nos autos da Ação de Usucapião, julgou extinto o feito, sem resolução do mérito, nos termos do art. 267, I do Código de Processo Civil. Em suas razões, o apelante afirmou, em síntese, que detém o tempo de posse exigido para a configuração da usucapião extraordinária, prevista no art. 1.238 do Código Civil, considerando que a posse deve ser somada a posse de seu antecessor, em virtude do instituto da accessio possessionis. Afirmou, ainda, ser esta a via adequada para regularizar a propriedade do imóvel por ele adquirida, até porque não vem obtendo sucesso na regularização extrajudicial do bem. Por fim, aduziu que, após a aquisição do imóvel, procurou o cartório competente para outorga da respectiva escritura, juntamente com o antigo proprietário, o que não foi possível em razão da irregularidade do registro.


    Ao analisar o recurso, a Relatora observou que, por meio da sentença recorrida, o juízo a quo considerou inadequada a via eleita pelo autor para regularizar a propriedade do imóvel objeto da lide, em virtude da ausência de matrícula própria do referido bem, junto ao Registro Imobiliário local, haja vista não ter se efetivado, na integralidade, o projeto de desmembramento constante da descrição do imóvel na escritura particular. Desta forma, entendeu que a ausência de matrícula própria do imóvel, em razão de desmembramento irregular, não obsta a propositura da ação de usucapião, uma vez que, com a devida vênia, admitir o contrário seria criar novo requisito para a aquisição originária da propriedade. Ademais, de acordo com a Relatora, “visa o autor, por meio da presente ação, justamente o reconhecimento judicial da propriedade sobre o bem descrito na inicial, para que, então, possa, com o título judicial em mãos, levá-lo ao cartório competente e regularizar a situação do bem. Percebo, deste modo, a necessidade e a utilidade da presente demanda para o autor, de forma que resta configurado o interesse de agir.”


    Diante do exposto, a Relatora votou pelo provimento do recurso.


    Íntegra da decisão


     


    Seleção: Consultoria do IRIB


    Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB









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  • Assinatura eletrônica não pode ser invalidada por ausência de credenciamento de certificadora na ICP-Brasil

    Em 04/12/2024


    Decisão foi proferida pela Terceira Turma do STJ.



    A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial n. 2.159.442-PR (REsp), entendeu, por unanimidade, que o fato da entidade certificadora não estar credenciada na Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) não invalida, por si, a presunção de veracidade de uma assinatura eletrônica, certificada por pessoa jurídica de direito privado. A Relatora do Acórdão foi a Ministra Nancy Andrighi.


    Segundo a notícia publicada pela Corte, uma Cédula de Crédito Bancário, decorrente de alienação fiduciária de veículo, foi assinada digitalmente por meio da plataforma Clicksign e endossada por uma entidade que atua como correspondente bancária e sociedade de crédito direto. O Tribunal de Justiça do Estado do Paraná (TJPR), manteve a decisão proferida pelo Juízo a quo, que extinguiu o processo. De acordo com o STJ, na origem, o Juízo entendeu que “as assinaturas digitais, feitas por uma entidade não credenciada na ICP-Brasil, não eram suficientes para garantir a autenticidade dos documentos.” Nas razões recursais, a credora defendeu a validade do contrato, argumentando que a autenticidade pode ser conferida no site da plataforma, e que o uso de assinatura certificada pela ICP-Brasil é opcional. “Por fim, destacou o princípio da liberdade das formas e a validade dos contratos eletrônicos, classificando a assinatura como eletrônica avançada, capaz de garantir a integridade e a veracidade do documento”, ressaltou a notícia.


    Ao julgar o REsp, a Ministra Relatora observou que a assinatura digital avançada tem a mesma validade da assinatura física. De acordo com a Ementa publicada no Acórdão, “a assinatura eletrônica avançada seria o equivalente à firma reconhecida por semelhança, ao passo que a assinatura eletrônica qualificada seria a firma reconhecida por autenticidade – ou seja, ambas são válidas, apenas se diferenciando no aspecto da força probatória e no grau de dificuldade na impugnação técnica de seus aspectos de integridade e autenticidade.”


    A Ementa ainda dispõe que “negar validade jurídica a um título de crédito, emitido e assinado de forma eletrônica, simplesmente pelo fato de a autenticação da assinatura e da integridade documental ter sido feita por uma entidade sem credenciamento no sistema ICP-Brasil seria o mesmo que negar validade jurídica a um cheque emitido pelo portador e cuja firma não foi reconhecida em cartório por autenticidade, evidenciando um excessivo formalismo diante da nova realidade do mundo virtual.”


    Leia a íntegra do Acórdão.


    Fonte: IRIB, com informações do STJ.









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  • Ausência de registro de contrato de alienação fiduciária impede execução extrajudicial

    Em 20/01/2025


    Decisão foi proferida pela Terceira Turma do STJ.


    A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao analisar o Recurso Especial n. 2.135.500-GO (REsp), sob a Relatoria da Ministra Nancy Andrighi, decidiu, por unanimidade, que, embora a ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no Registro de Imóveis não prejudique a validade e a eficácia do negócio jurídico, há impedimento para a utilização do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei n. 9.514/1997.


    De acordo com a notícia publicada pelo STJ, os promitentes compradores do imóvel, alegando falta de condições financeiras para concluírem o negócio, ajuizaram a ação rescisória com pedido de restituição dos valores pagos ao longo de dois anos. Por sua vez, a empresa vendedora registrou o contrato, com alienação fiduciária, e invocou a aplicação da Lei n. 9.514/1997, alegando a impossibilidade de rescisão. Entretanto, o registro do referido contrato somente foi realizado após a empresa vendedora ser notificada da ação rescisória.


    Ao julgar o caso, o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJGO), “aplicou ao caso o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e afastou a incidência do artigo 23 da Lei 9.514/1997, por entender que a empresa apenas fez o registro com o objetivo de afastar a aplicação da legislação e da jurisprudência menos benéficas aos seus interesses.” Nas razões do REsp, a empresa vendedora argumentou que “poderia optar por fazer o registro do contrato independentemente do tempo transcorrido e do ajuizamento da ação de rescisão contratual pelo adquirente.”


    Segundo a Relatora, no Tema 1.095 dos Recursos Repetitivos, a Segunda Seção da Corte já entendeu que o registro do contrato é requisito indispensável para a aplicação da Lei n. 9.514/1997 e o afastamento do CDC. Além disso, conforme a notícia, “a ministra ressaltou que a boa-fé objetiva e o instituto da supressio devem ser observados nos casos de contratos de alienação fiduciária de imóvel que não foram registrados durante longo período, por inércia deliberada do alienante.”


    Leia a íntegra do Acórdão.


    Fonte: IRIB, com informações do STJ.









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