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  • Credor fiduciário tem direito de purgar a mora até o Auto de Arrematação do imóvel

    Em 11/12/2025


    Entendimento foi proferido pela 1ª Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região.

    A 1ª Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF3), ao julgar o Agravo de Instrumento n. 5028379-64.2025.4.03.0000, concedeu aos credores fiduciários o direito de purgar a mora até o Auto de Arrematação de um imóvel em São Paulo. Segundo a notícia publicada pelo portal ConJur, o contrato de alienação fiduciária foi firmado anteriormente à Lei n. 13.465/2017, devendo, no caso em tela, ser aplicada a redação original da Lei n. 9.514/1997.

    De acordo com os autos, no caso em tela, o casal afirmou que “o contrato de financiamento imobiliário, firmado em 2009 com a Caixa Econômica Federal, contém encargos abusivos, como juros excessivos, cobrança de taxa de administração indevida e imposição de seguro prestamista obrigatório.” Além disso, alegaram que não foram pessoalmente notificados para purgação da mora, acarretando a nulidade da consolidação da propriedade fiduciária. Argumentaram, ainda, que, “por se tratar de contrato anterior à Lei nº 13.465/2017, aplica-se a redação original da Lei nº 9.514/97, que assegurava ao devedor o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação.”

    Ao julgar o caso, o Desembargador Federal Cotrim Guimarães entendeu que as modificações trazidas pela Lei n. 13.465/2017, em relação à sistemática do procedimento para a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e posterior alienação do imóvel, prevista na Lei n. 9.514/1997, não se aplicam a contratos celebrados antes da sua vigência, “em respeito ao art. 5º, XXXVI, da Constituição Federal, que assegura a proteção ao ato jurídico perfeito.”

    Além disso, o Desembargador afirmou que, “no caso concreto, verifica-se que o contrato de financiamento foi celebrado em 2009, e não há prova nos autos de consolidação da propriedade em favor da CEF, conforme matrícula de imóvel atualizada”, para em seguida, entender que “devem ser aplicadas as disposições originais da Lei nº 9.514/97, em consonância com o entendimento jurisprudencial mencionado.”

    Diante do exposto, o Desembargador assegurou ao casal o direito de purgar a mora até a assinatura do Auto de Arrematação, conforme art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 e do art. 39 da Lei n. 9.514/97.

    Leia a notícia publicada no ConJur e acesse a íntegra da decisão.

    Fonte: IRIB, com informações do ConJur e extraídas dos autos.









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  • Ausência de intimação prévia do credor fiduciário acarreta a ineficácia da arrematação

    Em 02/12/2025


    Entendimento é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça.

    A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial n. 1.994.309-RS (REsp), entendeu, por unanimidade, que, no caso de cobrança de débitos condominiais, havendo penhora e arrematação do imóvel dado em garantia fiduciária, a ausência de intimação do credor fiduciário sobre a alienação judicial do bem torna o ato ineficaz. O Acórdão teve como Relator o Ministro Moura Ribeiro.

    Conforme consta no Acórdão, o caso trata de execução de título extrajudicial ajuizada por condomínio para a cobrança de débitos condominiais, sendo que, no curso do processo, o imóvel gerador da dívida foi penhorado e arrematado em leilão judicial. O referido imóvel está alienado fiduciariamente ao Banco do Brasil (BB), sendo este o credor fiduciário. Nos autos, o BB informou que somente foi intimado do leilão um dia após a sua realização, sustentando a nulidade da penhora e da arrematação, bem como a preferência de seu crédito em relação ao do condomínio.

    Ao julgar o caso, o Juízo de Primeiro Grau “rejeitou as alegações, convalidando os atos de penhora e arrematação e afirmando a preferência do crédito condominial por sua natureza propter rem.” Por sua vez, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJRS) conheceu parcialmente do recurso, negando-lhe provimento. O Tribunal estadual entendeu que “a falta de intimação geraria apenas a ineficácia da arrematação em relação ao credor, sem invalidar o ato, e que o crédito condominial, por sua natureza propter rem, teria preferência sobre a garantia fiduciária.”

    Inconformado, o BB ajuizou o referido REsp, alegando a violação de diversos dispositivos dos Códigos Civil e de Processo Civil, bem como dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997. O BB ainda sustentou, em síntese, a “(1) negativa de prestação jurisdicional, por omissões no acórdão recorrido mesmo após a oposição de embargos de declaração; (2) nulidade da penhora e ineficácia da arrematação, em razão da ausência de sua intimação tempestiva como credor fiduciário; (3) impossibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de dívida condominial, pois o bem não integra o patrimônio do devedor fiduciante; e (4) preferência do crédito garantido por alienação fiduciária sobre o crédito condominial.”

    Ao julgar o REsp, o Ministro Relator observou que o TJRS “tratou a alienação fiduciária como se hipoteca fosse, aplicando um raciocínio que não se coaduna com a natureza jurídica do instituto.” Ademais, apontou que “o acórdão recorrido, ao validar a penhora sobre o imóvel, violou o art. 1.368-B do Código Civil e a lógica do sistema de garantia fiduciária” e que “a ausência de intimação prévia do credor fiduciário, exigida pelo art. 889-V, do CPC, acarreta a ineficácia da arrematação, conforme o disposto no art. 804 do mesmo código.”

    Por fim, o Relator entendeu que “o Tribunal gaúcho errou ao limitar essa ineficácia apenas à relação com o credor. A norma visa proteger o titular do direito real, e sua inobservância invalida o ato de expropriação como um todo, pois realizado sem o conhecimento daquele que detém a propriedade do bem. A arrematação de um bem pertencente a terceiro, sem a devida ciência deste, não pode subsistir.”

    Leia a íntegra do Acórdão.

    Fonte: IRIB, com informações do STJ.









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  • STJ: é válida a arrematação por 2% do valor de avaliação do imóvel pertencente à empresa falida

    Em 06/11/2025


    Decisão foi proferida pela Terceira Turma da Corte.


    A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial n. 2174514-SP (REsp), entendeu, por unanimidade, que, inexistindo apresentação de proposta de melhor preço e respeitadas as formalidades legais, não é possível a anulação de leilão de imóvel de empresa falida com base somente na alegação de arrematação por preço vil. O Acórdão teve como Relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.


    Em resumo, o caso trata de se definir se, na falência, é possível a venda de bem do ativo pelo equivalente a 2% (dois por cento) do valor da avaliação e, segundo a notícia publicada pela Corte, “de acordo com o processo, foi autorizada a permuta da dívida de uma empresa falida por seu imóvel, considerando a dificuldade dos credores para receber os valores a que tinham direito. O imóvel, avaliado em R$ 5,5 milhões, foi vendido na terceira chamada do leilão por apenas R$ 110 mil.”


    O STJ ainda informa que, “diante do baixo valor arrecadado, o Ministério Público, o administrador judicial e a empresa falida pediram a realização de novo leilão. Entretanto, o juízo entendeu não ter sido demonstrado vício ou outra circunstância que justificasse a revisão do procedimento de venda. O Tribunal de Justiça de São Paulo, por sua vez, anulou o leilão em razão do preço, concluindo que o valor da arrematação foi prejudicial para os credores da massa falida. No STJ, o comprador do imóvel sustentou a validade da arrematação com base na literalidade da lei.”


    De acordo com a notícia, ao julgar o REsp, o Relator apontou que a Lei n. 14.112/2020 modificou o processo de falência, “com o objetivo de otimizar a utilização dos bens, agilizar a liquidação de empresas inviáveis e realocar melhor os recursos, permitindo o retorno do falido à atividade econômica. Dentre as alterações, destacou que a alienação de bens não está sujeita ao conceito de preço vil.”


    O Ministro também entendeu que, uma vez respeitadas as formalidades legais e garantida a competitividade, com a ampla divulgação do leilão ou outra forma de alienação escolhida, não é possível a anulação do leilão com base na alegação de arrematação por preço irrisório sem a respectiva proposta de melhor oferta. Segundo o Acórdão, “na impugnação deve ficar demonstrada a ocorrência de alguma irregularidade que comprometeu o lance do impugnante”, o que não ocorreu no caso em julgamento. 


    Leia a íntegra da notícia e do Acórdão.


    Fonte: IRIB, com informações do STJ.









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