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  • Para STJ, Teoria do Adimplemento Substancial não se aplica à adjudicação compulsória

    Em 16/07/2025


    Acórdão foi proferido pela Terceira Turma e teve como Relatora a Ministra Nancy Andrighi.


    O Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial n. 2207433-SP (REsp), decidiu que a Teoria do Adimplemento Substancial não pode ser aplicada à adjudicação compulsória, eis que sua efetivação depende da quitação integral do valor pactuado, mesmo tendo ocorrido a prescrição das parcelas que completariam o saldo devedor. Segundo a notícia publicada pela Corte, a referida teoria determina, em síntese, a busca do “equilíbrio de interesses das partes em caso de descumprimento parcial do contrato.” O Acórdão foi proferido pela Terceira da Turma, tendo como Relatora a Ministra Nancy Andrighi.


    De acordo com o STJ, um casal adquiriu um imóvel com parcelamento parcelado, passando a residir no local, pagando, aproximadamente, 80% do preço total combinado, “com exceção das últimas parcelas, que venceram sem que a incorporadora tenha feito qualquer cobrança ao longo dos anos seguintes.” A notícia ainda destaca que “os compradores ajuizaram ação declaratória de prescrição cumulada com pedido de adjudicação compulsória, no que foram atendidos pelo juízo de primeiro grau. O Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a sentença quanto à prescrição, mas avaliou que a quitação do contrato é requisito para a adjudicação compulsória, o que levou o casal a recorrer ao STJ.”


    Ao julgar o REsp, a Ministra observou que, “havendo o inadimplemento de um número relativamente reduzido de parcelas decorrentes do compromisso de compra e venda de bem imóvel, podese, ao menos por hipótese, cogitar a aplicação da teoria do adimplemento substancial, de modo que o promitente vendedor seja compelido a ingressar em juízo para a resolução do contrato. Isso, todavia, não elide o fato, objetivamente considerado, de que não houve a quitação integral do preço pelo promitente comprador.”


    Além disso, Andrighi entendeu “que os efeitos da aplicação da teoria do adimplemento substancial à adjudicação compulsória podem ser nefastos: produzir-se-ia um incentivo ao inadimplemento das últimas parcelas contratuais, na medida em que, por meio dela, o promitente comprador poderia obter a regularização da situação do imóvel sem a quitação do preço. Essa possibilidade é evidentemente incompatível com a boa-fé contratual.”


    A notícia publicada também ressalta que, segundo a Ministra Relatora, o exercício do direito à adjudicação compulsória pelo comprador condiciona-se ao pagamento integral do preço. “Segundo ela, na venda de um imóvel em prestações, é possível que ocorra, por inércia do vendedor diante da falta de pagamento por parte do comprador, a prescrição de parcelas do saldo devedor”, informa o STJ.


    Para regularizar o imóvel, de acordo com a Ministra, o casal dispõe de dois caminhos: ajuizar ação de usucapião ou celebrar acordo com a vendedora.


    Leia a íntegra do Acórdão.


    Fonte: IRIB, com informações do STJ.









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  • STJ entende que Súmula 308 não se aplica em casos de alienação fiduciária

    Em 08/05/2025


    Para Corte, a inaplicabilidade decorre da distinção de tratamento jurídico entre os dois tipos de devedores.


    Ao julgar o Recurso Especial n. 2.130.141-RS (REsp), a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) concluiu, por maioria de votos, que a Súmula STJ n. 308 não pode ser aplicada, por analogia, em caso de alienação fiduciária. O Acórdão teve como Relator o Ministro Antonio Carlos Ferreira.


    Segundo a informação publicada pelo STJ, o caso trata, em síntese, de uma construtora que, “pretendendo obter crédito para um empreendimento imobiliário, alienou fiduciariamente um apartamento e uma vaga de garagem a uma administradora de consórcios.”. Entretanto, a notícia aponta que, “três anos depois, apesar de os imóveis pertencerem à credora fiduciária, a devedora fiduciante entregou-os, por meio de contrato de promessa de compra e venda, para outra empresa, que, por sua vez, transferiu a duas pessoas os direitos contratuais sobre os bens. Estas, ao saberem que a propriedade dos imóveis havia sido consolidada em nome da credora fiduciária, devido à falta de pagamento por parte da devedora, entraram na Justiça.” O Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJRS), por sua vez, desconstituiu a consolidação da propriedade fiduciária entendendo ser aplicável, por analogia, a Súmula n. 308 aos casos envolvendo garantia por alienação fiduciária.


    Em seu voto, o Ministro Relator destacou que a referida Súmula trata de imóveis hipotecados adquiridos no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que possui normas mais protetivas para as partes vulneráveis da relação contratual. Feita esta observação, o Ministro apontou ser inaplicável a mencionada Súmula, considerando-se que há distinção de tratamento jurídico entre os dois tipos de devedores: “Quando o devedor hipotecário firma um contrato de promessa de compra e venda de imóvel com terceiro de boa-fé, ele está negociando bem do qual é proprietário. No entanto, essa situação distingue-se significativamente daquela do devedor fiduciante, uma vez que, ao negociar bem garantido fiduciariamente, estará vendendo imóvel que pertence ao credor fiduciário”, ressaltou.


    Leia a íntegra da notícia.


    Fonte: IRIB, com informações do STJ.









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