Interpretação da RFB sobre o assunto foi objeto de matéria publicada pelo portal InfoMoney.
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O portal InfoMoney publicou matéria assinada por Anna França, intitulada “Permutas com incorporadoras podem se tornar uma dor de cabeça para proprietários”, que trata acerca da Solução de Consulta COSIT n. 89/2025. Segundo a matéria, a “nova interpretação da Receita Federal acendeu o alerta no setor imobiliário sobre essa prática largamente adotada pelas construtoras para a chamada formação de estoque de terrenos.”
Anna França, após esclarecer como funciona tal permuta, afirma que, “segundo advogados, na prática, agora essa modalidade vem resultando em uma tributação em dobro para os proprietários, apesar deles estarem assumindo os riscos junto com o incorporador.”
De acordo com a matéria, “a Receita tem tratado esses proprietários apenas como vendedores de imóvel, cobrando deles o Imposto de Renda sobre ganho de capital, que pode chegar a 22,5%. Já a incorporadora, por sua vez, é beneficiada pelo Regime Especial de Tributação (RET), com alíquota unificada de 4%, conforme prevê a Lei nº 13.970/2019, que regula as incorporações imobiliárias. Mas, muitas vezes, esse percentual também é repassado para o vendedor, segundo advogado Guilherme Malta, sócio do escritório Mota Kalume Advogados.”
Para Malta, trata-se de uma bitributação disfarçada, na medida em que a Receita Federal do Brasil (RFB) “desconsidera que o dono do terreno está economicamente integrado ao empreendimento, assumindo os mesmos riscos da incorporadora, e aplica sobre ele uma tributação mais pesada, como se ele estivesse apenas vendendo um imóvel.”
Além disso, o advogado ressalta ser necessária uma mudança de interpretação por parte da Receita, e não necessariamente da legislação.
O que diz a Solução de Consulta?
“SOLUÇÃO DE CONSULTA Nº 89, DE 18 DE JUNHO DE 2025
Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Física – IRPF
GANHO DE CAPITAL. ALIENAÇÃO DE TERRENO PARA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. PAGAMENTO PARCELADO. PREÇO DE ALIENAÇÃO INDETERMINADO.
Na tributação do ganho de capital na alienação de imóvel sob a forma de pagamento parcelado, com valor proporcional à participação do imóvel no total do empreendimento, o alienante deve, inicialmente, apurar o valor da alienação em conformidade com a operação estipulada no contrato de compra e venda, caso haja, ou o valor de mercado, em conformidade com o disposto nos incisos I e II do art. 19 da IN RFB nº 84, de 2001.
Esse valor deve ser ajustado caso, a qualquer momento, o montante total recebido supere as quantias acima tratadas.
O ganho poderá ser tributado na proporção da parcela do valor recebido no mês em conformidade com o disposto no art. 31 da IN RFB nº 84, de 2001.
É permitida a dedução de dispêndio com corretagem, devidamente comprovado, imputado ao alienante.
Dispositivos Legais: Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 – Código Tributário Nacional (CTN), art. 123; Lei nº 7.713, de 22 de dezembro de 1988; Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004; Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009; Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, art. 29; Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, arts. 2º a 5º, 19 e 23.
RODRIGO AUGUSTO VERLY DE OLIVEIRA
Coordenador-Geral”
Fonte: IRIB, com informações do portal InfoMoney e do Diário Oficial da União.
O portal “Paraíba Total” publicou a matéria intitulada “Tokenização imobiliária irregular preocupa ONR, que busca integração com Banco Central”, onde o Presidente do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), Juan Pablo Correa Gossweiler, em entrevista concedida ao jornalista Cândido Nóbrega, fala sobre iniciativas de empresas que estão promovendo a tokenização de imóveis à margem do sistema legal brasileiro.